OLG Dresden Urteil vom 15.08.2018 - 5 U 539/18

Leitsatz (amtlich)

Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrages verhindern.

Verfahrensgang

LG Chemnitz (Aktenzeichen 4 O 891/17)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 02.03.2018 (4 O 891/17) abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Werbefläche.

Die Beklagte schloss mit der damaligen Eigentümerin des Grundstückes T. in A. am 05.12.2007 einen Mietvertrag (Anlage K 1) über die Nutzung einer Werbefläche an der zur Straßenseite gelegenen Giebelaußenfront des auf dem Grundstück aufstehenden Wohngebäudes zu einer jährlichen Miete von 600,00 EUR. Im Mietvertrag ist in § 5 (Vertragsdauer/Kündigung) geregelt:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.

2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.

3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre.

4. Im Falle der Untervermietung ist darauf zu achten, dass der Untermieter nur bis zum Ende der unter § 5 Nr. 1 vereinbarten Vertragslaufzeit gebunden werden darf. Der Untermieter ist hierüber vom Mieter zu informieren."

Nachdem das Grundstück auf den XXX und Frau G. M. übergegangen war, setzten die Parteien den Übergang des Mietvertrages auf den neuen Eigentümer im ersten Nachtrag zum Mietvertrag vom 18.01./07.02./22.02.2012 (Anlage B 3) um. Die Klägerin erwarb das Grundstück zum 01.04.2013 und trat auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein.

Die Beklagte vermietete die Werbetafel an eine ortsansässige xxx-Firma unter und teilte dies der Klägerin mit Schreiben vom 13.03.2014 (Anlage K 2) mit. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 18.07.2014 (Anlage K 3) unter Berufung auf § 5 des Mietvertrages ordentlich zum 31.12.2017 und forderte die Beklagte auf, bis zum 31.12.2017 die Werbetafel von der Giebelfläche des Gebäudes schadlos zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 11.05.2017, sie übe ihr Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere 10 Jahre aus. Vorsorglich übte die Beklagte erneut ihr Optionsrecht auf Verlängerung um weitere 10 Jahre im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 14.09.2017 auf Seite 4 aus.

Die Klägerin hat vorgetragen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund ihrer Kündigung vom 18.07.2014 zum 31.12.2017 beendet worden. Die ordentliche Kündigung zum 31.12.2017 sei rechtzeitig nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages erklärt worden und schließe die Ausübung der Option durch die Beklagte nach § 5 Nr. 3 des Mietvertrages aus. Nachdem die Klägerin ursprünglich die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses und der Pflicht der Beklagten zur Beseitigung der Werbetafel zum 31.12.2017 begehrt hatte, beantragte sie zuletzt die Beklagte zur Entfernung der Werbetafel zu verurteilen.

Die Beklagte hat vorgetragen, die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin nach § 5 Nr. 2 hindere die Beklagte nicht, das ihr in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages eingeräumte Optionsrecht auszuüben, was sie mit ihrem Schreiben vom 11.05.2017 oder durch den Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.09.2017 getan habe. Ein Ausschluss des Optionsrechtes aus § 5 Nr. 3 des Mietvertrages durch die Kündigung nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages ergebe sich nicht durch die Auslegung des Mietvertrages und sei auch von den vertragschließenden Parteien seinerzeit nicht gewollt gewesen.

Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte mit dem Urteil vom 02.03.2018 verurteilt, die an der Außenfront des Gebäudes T. in A. angebrachte Werbetafel zu entfernen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe das auf sie übergegangene Mietverhältnis mit dem anwaltlichen Schreiben vom 18.07.2014 wirksam zum 31.12.2017 gekündigt, insbesondere die Kündigungsfrist aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrages eingehalten. Für diesen Fall stehe der Beklagten das in § 5 Nr. 3 des Mietvertrages geregelte Optionsrecht nicht zu, weil es das Kündigungsrecht der Klägerin als Vermieterin aushebeln würde. Von dieser Regelung habe die Klägerin auch deshalb ausgehen können, weil dies im Kaufvertrag mit dem Voreigentümer stehe. Schließlich ergebe sich das Nichtbestehen des Optionsrechtes zugunsten der Beklagten auch aus...