OLG Dresden Urteil vom 18.06.2000 - 5 U 260/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis

Leitsatz (amtlich)

1. Die zu § 539 BGB a.F. analog ergangene Rechtsprechung des BGH (NJW 1997, 2674; NJW 2000, 2663) ist auch nach Einführung des § 536 b BGB anwendbar.

2. Bei saisonal auftretenden Mängeln wie einem Heizungsausfall im Herbst/Winter liegt Kenntnis des Mangels durch den Mieter i.S.v. § 536 b BGB erst dann vor, wenn die Störungen nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft und über die gesamte (Heiz-) Saison auftreten, so dass der Mieter erkennen muss, dass an der Heizung ein grundlegender Defekt vorhanden ist. Der Mieter kann daher wegen des gehäuften Auftretens von Störungen der Heizung auch noch im vierten Winter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kündigen, wenn die Heizung bereits während der vorausgegangenen drei kalten Jahreszeiten wiederholt ausgefallen ist, die jeweiligen Störungen vom Vermieter unmittelbar behoben wurden und der Mieter die Miete mehr als drei Jahre lang ungekürzt gezahlt hat.

3. Die Folgen eines Heizungsausfalles im Winter für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei (frierende Rechtsanwälte, Mitarbeiter und Mandanten) liegen auf der Hand und bedürfen daher gemäß § 291 ZPO keines Beweises.

4. Der Vermieter hat auch dann für den Heizungsausfall aufzukommen, wenn dieser auf einen Defekt in der Energiezufuhr zurückzuführen und von dem kommunalen Lieferanten (Gaswerke) zu vertreten ist.

Normenkette

BGB §§ 536b, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 21.12.2001; Aktenzeichen 3 O 6319/01)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.12.2001 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig – 3 O 6319/01 – wird zurückgewiesen.

2. Auf die Widerklage des Beklagten wird festgestellt,

1. dass das Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 01.09.1995 zwischen der Firma xxxxxxx Projektentwicklungsgesellschaft GmbH & Co. KG als Vermieterin und der Rechtsanwaltskanzlei xxxxxxxxxxxx als Mieterin über die Mieträume xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxx, 1. OG, mit Zugang der im Schreiben des Beklagten vom 04.12.2001 ausgesprochenen Kündigung am selben Tag geendet hat;
2. dass der Kläger verpflichtet ist, dem Beklagten den durch die Beendigung des vorstehend näher bezeichneten Mietverhältnisses infolge der Kündigung vom 04.12.2001 entstehenden Schaden zu ersetzen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des ersten Rechtszuges und 1/5 der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Beschwer des Klägers beträgt 66.986,45 Euro, die des Beklagten 14.239,09 Euro.

Streitwert für das Berufungsverfahren

Klage (27.849,25 DM):	14.239,09 Euro
Widerklageantrag 1
(10.265,90 DM × 12):	62.986,45 Euro
Widerklageantrag 2:	4.000,00 Euro
insgesamt:	81.225,54 Euro

Tatbestand

Der Kläger ist gemäß Beschluss des Amtsgerichts Leipzig vom 05.11.1997 (Bl. 7 dA) zum Zwangsverwalter einer im Eigentum der Firma xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxx gehörenden Immobilie in xxxxxxx bestellt worden. Er nimmt den Beklagten auf Miete in Anspruch. Dieser verlangt widerklagend die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch eine von ihm ausgesprochene außerordentliche Kündigung beendet wurde und ihm daher Schadenersatzansprüche gegen den Kläger zustehen.

Der Mietvertrag, aus dem der Kläger vorgeht, wurde unter dem 01.09.1995 zwischen der Firma xxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx und der Rechtsanwaltskanzlei xxxxxxxxxxxxx geschlossen (Bl. 8 bis 22 dA). Darin vermietete die Firma xxxxxxx dem Beklagten und dessen damligen Sozius xxx Kanzleiräume zum Betrieb einer Anwaltskanzlei im Gebäude xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxx. Die Miete betrug nach einer in Nr. 4 von Teil II des Vertrages getroffenen Staffelmietvereinbarung ab dem 5. Jahr 32,00 DM/m² Mietfläche und belief sich damit bei einer Gesamtmietfläche von 323,54 m² auf 10.353,28 DM zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskostenvorauszahlung. Der Vertrag begann am 01.09.1995 und sollte nach 10-jähriger Laufzeit am 31.08.2005 enden.

In einem zur Beendigung des zwischen dem Kläger und dem Beklagten sowie Rechtsanwalt xxx in der Berufungsinstanz vor dem Senat geführten Rechtsstreit (23 U 3334/99) am 23.05.2000 geschlossenen Prozessvergleich (Bl. 25/26 dA) vereinbarten die damaligen Parteien, es solle für einen Teil der Bürofläche (anteilige 223,33 m², sogenannte „Mietfläche B.”) bei der vertraglichen Miete verbleiben, während die Miete für die übrige Fläche (anteilige 100,21 m², sogenannte „Mietfläche D.”) ab dem 01.04.1999 16,00 DM/m² betragen solle. Weiter heißt es im zweiten Absatz des Prozessvergleichs:

„Die Parteien sind darüber einig, dass hiermit kein Präjudiz verbunden sein soll im Hinblick auf eine mögliche, für die Beklagten sich aus Ziffer 4, letzter Absatz ergebenden Anpassung der Miete nach Ablauf des fünften Jahres.”

Der Beklagte hat mit Schreiben seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 03.07.200...