Leitsatz (amtlich)
Wird die Ausübung einer Grunddienstbarkeit rechtsgeschäftlich im Sinne einer Benutzungsdienstbarkeit auf einen realen Grundstücksteil beschränkt (hier: Tiefgaragenstellplatz), so muss die Ausübungsstelle als Grundstücksfläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bezeichnet bzw. dargestellt werden, sei es durch eine so genaue Flächenbeschreibung, dass sie in der Natur ohne weiteres feststellbar ist sei es durch Bezugnahme auf eine allgemein zugängliche Karte (Flurkarte, Plan, Skizze), in die die Ausübungsstelle eingezeichnet ist, wobei Karte und Zeichnung über die Lageverhältnisse eindeutig Auskunft geben müssen (hier vom Senat verneint, wenn bei Fehlen einer wörtlichen Beschreibung der betroffenen Fläche in der Bewilligung der eingereichte Lageplan lediglich die Einzeichnung eines einzelnen, ca. 0,5 cm breiten, teilweise in den Bereich des benachbarten Stellplatzes sowie in den Fahrbereich zwischen den Stellplätzen ragenden Striches mit welligem Rand aufweist, ohne die Eckpunkte der betroffenen Fläche zu fixieren).
Normenkette
BGB § 1. Fall, § 1018; GBO § 18
Verfahrensgang
AG Mönchengladbach (Aktenzeichen MG-13678-9) |
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Geschäftswert: 500,00 EUR
Gründe
I. Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes, eines 1/1.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung Mönchengladbach, Flur 76 Nr. 154 und 185, Gebäude- und Freifläche Jenaer Straße 35, 37 und 39, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit G 38 bezeichneten Garagenstellplatz im Kellergeschoss.
Mit notariellem Vertrag des Notars Dr. Vaupel vom 18. März 2020 (URNr. 442 für 2020), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, veräußerte der Beteiligte zu 1 den Grundbesitz an den Beteiligten zu 2.
§ 10 des Kaufvertrages lautet wie folgt:
"Einräumung einer Dienstbarkeit
1. Der hier verkaufte Tiefgaragenstellplatz wird aufgrund der räumlichen Gegebenheiten teilweise von dem Eigentümer des Tiefgaragenstellplatzes G37, eingetragenen [sic] im Grundbuch von Mönchengladbach Blatt 13677, zum Abstellen eines Pkw genutzt. Insofern haben sich die Eigentümer der Stellplätze G37 und G38 darauf verständigt, die Stellplätze entsprechend der im beigefügten Lageplan Anlage 1 dargestellten Aufteilung zu nutzen.
2. Zur Absicherung dieser Nutzungsregelung räumen die Beteiligten als Eigentümer des Stellplatzes G 38 dem jeweiligen Eigentümer des Tiefgaragenstellplatzes G37, eingetragenen [sic] im Grundbuch von Mönchengladbach Blatt 13677, das Recht ein, denjenigen Teil des Stellplatzes G 38, der in dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan 'rot' markiert ist, zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs als Pkw-Stellplatz zu nutzen. Auf den als Anlage 2 beigefügten Lageplan wird verwiesen, er wurde zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt."
§ 12 Ziff. 2. des Kaufvertrages lautet:
"Zur Absicherung der in § 10 vereinbarten Benutzungsregelung bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer entsprechenden Benutzungsdienstbarkeit zu Lasten des Kaufgrundbesitzes und zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des im Grundbuch von Mönchengladbach Blatt 13677 eingetragenen Teileigentums. Die Eintragung eines entsprechenden Herrschvermerks im Grundbuch von Mönchengladbach Blatt 13677 wird ebenfalls bewilligt und beantragt.
Die Dienstbarkeit soll in Abt. II und III den ersten Rang erhalten."
Auf dem als Anlage 2 zum Kaufvertrag beigefügten Lageplan ist auf dem als "G38" bezeichneten Stellplatz eine ca. 0,5 cm breite Markierung mit unregelmäßigen Umrissen angebracht, die teilweise in den als "G37" bezeichneten Stellplatz und in den Fahrbereich zwischen den Stellplätzen hineinragt.
Mit Schriftsatz vom 5. Mai 2020 beantragten die Beteiligten u.a. Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2 im angegebenen Beteiligungsverhältnis sowie Eintragung einer Benutzungsdienstbarkeit.
Mit Zwischenverfügung vom 14. Mai 2020 hat das Grundbuchamt die mangelnde inhaltliche Bestimmtheit der Grunddienstbarkeit beanstandet und eine Frist zur Behebung der Eintragungshindernisse gesetzt. Es hat ausgeführt, die Ausübungsstelle müsse so genau bezeichnet werden, dass die nutzbare Fläche im Hinblick auf ihre Lage und Größe eindeutig festgelegt sei. Dazu reiche eine genaue Einzeichnung in einem Lageplan grundsätzlich aus, jedoch nicht eine wellenförmige Linie mit vermutlich Textmarker, die im Übrigen auch über das belastete Teileigentum hinausgehe und sich teilweise auch auf dem berechtigten Teileigentum befinde. Die Fläche sei - auch unter Berücksichtigung des Maßstabs - mit Linien und Eckpunkten genau zu markieren. Es bedürfe einer Ergänzungsurkunde mit korrigiertem Lageplan.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, aufgrund der farblichen Kennzeichnung im Lageplan seien Gegenstand und Ausmaß der Dienstbarkeit entsprechend den sachen- und grundbuchrechtlichen Erfordernissen eindeutig bezeichnet. Einem Sachverständigen dürfte es unproblematisch möglich sein, unter Heranziehung des im Vermessun...