OLG Düsseldorf Beschluss vom 27.05.2004 - I-24 U 270/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Konkurrenz von Verlängerungsklausel und Optionsrecht

Leitsatz (amtlich)

Nach dem Hinweis hat die Beklagte die Berufung zurückgenommen.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 2 O 159/03)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung im Beschlussverfahren (§ 522 Abs. 2 ZPO) zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

Tatbestand

Durch Vertrag vom 6.3.1999 mietete die Beklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin (G) ein Ladenlokal für die Zeit vom 1.5.1999 bis 30.4.2000 zu einem monatlichen Mietzins von 2.640 DM netto. Nach § 2 Nr. 2 Mietvertrag (MV) verlängert sich das befristet für ein Jahr abgeschlossene Mietverhältnis um fünf Jahre, wenn keine der Parteien bis spätestens sechs Monate vor dem Ablauf eine Kündigung ausspricht. In § 2 Nr. 3 S. 1 MV wurde der Beklagten ein Optionsrecht von fünf Jahren eingeräumt, das spätestens 6 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist auszuüben war. Da die Beklagte die Mieten für Juni bis September 1999 nicht zahlte, kündigte G den Mietvertrag am 15.9.1999 fristlos. Ende September 2000 gab die Beklagte der Klägerin, die seit 21.9.2000 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Mieträume zurück. Ab November 2000 vermietete die Klägerin die Räume anderweitig für monatlich 1650 DM netto.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Mietausfall für die Zeit von Oktober 2000 bis Dezember 2001i.H.v. 7.930,14 Euro (= 15.510 DM). Die Beklagte hat sich u.a. damit verteidigt, der Mietvertrag sei Ende April 2000 ausgelaufen, weil die Verlängerungsklausel unwirksam sei. Das LG hat der Klage stattgegeben. Ihre Berufung hat die Beklagte nach Hinweisen des Senats (s. n.) zurückgenommen.

Entscheidungsgründe

I. Das zulässige Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht.

Das LG hat die von der Berufung für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage nach der Wirksamkeit der Verlängerungs- und Optionsklausel im Mietvertrag vom 2./5.5.2001 (§ 2 Nr. 2 und 3) richtig beantwortet. Die dort getroffenen Regeln sind nicht unklar und deshalb wirksam vereinbart.

1. Die Regelung gem. § 2 Nr. 2 Mietvertrag für sich genommen ist eindeutig. Nach ihr verlängert sich das befristet für ein Jahr abgeschlossene Mietverhältnis um fünf Jahre, wenn keine der Parteien bis spätestens sechs Monate vor dem Ablauf eine Kündigung ausspricht. Auf das konkrete, am 1.5.1999 begonnene Vertragsverhältnis angewendet bedeutet das, dass spätestens mit Ablauf des 30.11.1999 von einer Vertragsseite der Beendigungswille erklärt werden musste, um eine Verlängerung der Vertragszeit über den 30.4.2000 hinaus zu verhindern (vgl. dazu OLG Düsseldorf v. 14.5.2002 - 24 U 139/01, OLGReport Düsseldorf 2003, 228 = MDR 2002, 1429 = ZMR 2002, 910).

2. Die Regelung in § 2 Nr. 3 Mietvertrag ist für sich genommen auslegungsbedürftig, aber auch auslegungsfähig und deshalb wirksam. S. 1 ist eindeutig. Mit ihm wird der Beklagten ein Optionsrecht von fünf Jahren eingeräumt. Das bedeutet, dass es in ihrer Macht steht, durch die Ausübung der Option das Vertragsverhältnis über den 30.4.2000 hinaus um einen Zeitraum von fünf Jahren zu verlängern.

S. 2 enthält eine Unklarheit, soweit es dort heißt, die Option sei "spätestens 6 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist" zu erklären, obwohl in den vorangegangenen Regelungen nicht vom Ablauf einer Kündigungsfrist, sondern vom Ablauf der Mietzeit die Rede ist. Außerdem ist der Vertrag nur auf zwölf Monate geschlossen worden, so dass bei wortgetreuer Anwendung die Optionsklausel leerläuft, wenn die Option nur zwölf Monate vor Vertragsende, also hier schon bei Vertragsbeginn, ausgeübt werden kann. Diese Unklarheiten können und müssen durch interessengerechte Auslegung beseitigt werden.

Die Auslegung einer Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht, damit dem Willen der Vertragsparteien und dem Prinzip der Privatautonomie Geltung verschafft wird, stets der Verwerfung wegen Unklarheit vor (Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 133 Rz. 7 ff., § 305c Rz. 15 f., jeweils m.w.N.). Während das Optionsrecht im einseitigen Interesse des Mieters vereinbart ist, liegt es vor allem im Interesse des Vermieters, möglichst frühzeitig vor Ablauf des Vertragsverhältnisses zu erfahren, ob der Mieter sein Recht ausübt und sich der Vertrag verlängert oder ob er nach Ablauf der Grundmietzeit endet. Die Erfüllung des Informationsinteresses zur rechten Zeit liegt auf der Hand, weil der Vermieter, der erst bei Vertragsende von der Entscheidung des Mieters erfährt, im Falle unterbleibender Optionsausübung keinen Anschlussmieter hat und deshalb mit einem Mietausfall rechnen muss. Hat aber die vereinbarte Erklärungsfrist von sechs Monaten den alleinigen Sinn, das Informationsbedürfnis des Vermieters rechtzeitig zu befriedigen, dann liegt es ganz nahe, die Erklärungsfrist nicht auf die "Kündigungsfrist", sondern auf das in § 2 Nr. 1 Mietvertrag vereinbarte Vertragsende zu beziehen. Nur diese Au...