Leitsatz (amtlich)
1. Nach unterlassener Mängelanzeige verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte nur, wenn der Vermieter darlegt und ggf. beweist, dass die Mängelbeseitigung rechtzeitig möglich gewesen wäre und infolge der Unterlassung des Mieters unmöglich geworden ist.
2. Zur Bestimmtheit der Umlage von Nebenkosten sowie zu deren Abrechnungsreife.
Normenkette
BGB § 536c n.F., § 545 a.F.
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 243/00) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels und unter Zurückweisung der Anschlussberufung des Klägers das am 21.12.2000 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des LG Wuppertal abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird unter Abweisung der Klage i.Ü. verurteilt, an den Kläger 7.650,84 Euro nebst 4 % Zinsen aus:
218,24 Euro seit dem 5.12.1997, weiteren 1.994,47 Euro seit dem 1.12.1999;
sowie 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG, höchstens jedoch 10 %, aus:
jeweils 204,52 Euro seit dem 5.8., 5.9., 5.10., 5.11. und 5.12.2000, sowie aus weiteren 4.415,54 Euro seit dem 15.6.2001 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 87 % und der Beklagte 13 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.000 Euro abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagte kann die die gegen ihn gerichtete Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung i.H.v. 9.500 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von Mietzinsen und Nebenkosten für die Zeit von Oktober 1997 bis Dezember 2000 in Anspruch.
Im Anschluss an einen vorausgegangenen Mietvertrag vom 16.7.1981 schlossen die Parteien am 15.2.1994 einen Mietvertrag über Kellerräume im Gebäude Sch.-Straße 39–43 in S. zur Nutzung als Programmkneipe mit Kino. Der anfängliche Mietzins lag bei 1.650 DM monatlich zzgl. jeweils 400 DM Vorauszahlungen für Nebenkosten und Heizung.
Für die Folgejahre vereinbarten die Parteien eine Erhöhung des Nettomietzinses nach Maßgabe der Anlage 1 zum Mietvertrag. Der Mietvertrag sollte am 31.12.2000 enden.
Am 14.3.1996 schlossen die Parteien einen weiteren – unbefristeten – Mietvertrag über in demselben Gebäude gelegene Kellerräume zur Nutzung als Lagerraum. Als Mietzins vereinbarten die Parteien insoweit 250 DM monatlich. Letztmalig im September 1997 leistete der Beklagte Mietzinszahlungen. Im Herbst 1997 verauslagte der Beklagte Kosten für Heizöl i.H.v. insgesamt 6.043,43 DM, nachdem der Kläger die Heizöltanks nicht hatte auffüllen lassen. Mit Schreiben vom 15.11.1997 kündigte der Beklagte eine Verrechnung dieses Betrages mit den Mietzinsen an. Gleichzeitig stellte der Beklagte eine Mietzinskürzung in Aussicht.
Am 30.12.1997 untersagte das Ordnungsamt der Stadt S. dem Beklagten den Betrieb der Gaststätte aus hygienischen, bauordnungsrechtlichen und brandschutzrechtlichen Gründen. Hierauf wies der Beklagte mit Schreiben vom 20.1.1998 hin und bat um Stellungnahme, wobei er darauf hinwies, er sehe keinen Sinn in der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 27.2.1998 erklärte der Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zum 1.3.1998.
Mit Schreiben vom 23.12.1998 teilte die Stadt S. dem Beklagten mit, ein Wiederaufnehmen des Betriebes sei zurzeit nicht zugelassen. Die bauordnungs- und brandschutztechnischen Belange würden erhebliche Mängel aufweisen. Mit Schreiben vom 8.1.1999 teilte die Stadt S. dem Beklagten das Ergebnis einer am 15.12.1998 durchgeführten Brandschau mit und forderte ihn zur Beseitigung hierbei festgestellter Mängel auf. Mit einem weiteren Schreiben vom 18.1.1999 teilte die Stadt S. dem Beklagten sinngemäß mit, der weitere Betrieb der Gaststätte setze die Schaffung eines direkten Rettungsweges aus dem Kinoraum nach draußen voraus. Mit der Klageerwiderung vom 24.8.2000 erklärte der Beklagte erneut die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Der Kläger hat behauptet, das Schreiben vom 27.2.1997 habe er nicht erhalten. Die ordnungsbehördliche Untersagung beruhe nicht auf einer mangelnden Gebäudeinstandhaltung, sondern darauf, dass der Beklagte eine Nutzung ausübe, die einer ordnungsbehördlichen Genehmigung bedürfe.
Er hat die Auffassung vertreten, die Voraussetzungen für eine Kündigung habe nicht vorgelegen.
Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 96.496,32 DM nebst 10 % Zinsen aus jeweils 2.800 DM beginnend ab dem 1.2.1999 jeweils monatlich bis zur Zustellung der Klage und ab Zustellung der Klage 10 % Zinsen aus dem Klagebetrag zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat behauptet, das Objekt habe bereits Ende 1997 nicht die hygienischen, bauordnungsrechtlichen und brandschutztechn...