OLG Düsseldorf Urteil vom 19.02.2013 - 24 U 157/12

Leitsatz (amtlich)

1. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird.

2. Der Vermieter verletzt gegenüber einem Mieter, der vertragsgemäß eine Kampfkunstschule betreibt, den versprochenen Konkurrenzschutz, wenn er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen - also die Unterrichtung in Kampfkünsten - anbietet.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 27.07.2012; Aktenzeichen 10 O 119/11)

Tenor

Unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels wird auf die Berufung der Beklagten das am 27.7.2012 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 2.421,24 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils EUR 807,08 seit dem 6.10.2010, 5.11.2010 und 5.12.2010 zu zahlen.

Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, die Klägerin von einer Forderung ihrer Prozessbevollmächtigten auf Begleichung vorgerichtlich angefallener, nicht anrechenbarer Rechtsanwaltskosten i.H.v. EUR 124,65 freizustellen.

Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 83 % die Klägerin und zu 17 % die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Klägerin vermietete an die Beklagte mit Mietvertrag vom 29.12.2003 (Bl. 72 ff. GA) Teilstück 1 einer Lagerhalle in der H-Straße in M. "zum Betrieb einer Kampfkunstschule" (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 MV), beginnend mit dem 1.3.2004. Der Vertrag war geschlossen für die Dauer von drei Jahren bis zum 28.2.2007 und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird (§ 2 Abs. 1b). In § 15 Abs. 2 MV ist bestimmt:

"Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben."

Die Klägerin vermietete aufgrund ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an den Zeugen K.. Dieser betreibt dort ebenfalls eine Kampfkunstschule. Die Beklagte teilte der Klägerin mit Schreiben vom 7.4.2010 (Anl. 3, Bl. 39 GA) mit, dass sie dieser Vermietung nicht zustimmen könne und den Konkurrenzausschluss in § 15 Abs. 2 MV in Anspruch nehmen wolle. Erstinstanzlich war streitig, ob seitens der Klägerin durch den sie vertretenden Zeugen F. (Sohn) in einem Gespräch am 14.4.2010 erklärt wurde, dass der Beklagten im Falle negativer Auswirkungen der Vermietung an Herrn K. "keine Steine in den Weg gelegt würden, sie könne ausziehen", darauf habe sie "sein Wort"; ferner, ob in einem weiteren Gespräch am 25.9.2010 bestätigt wurde, dass ein Auszug "kein Problem" sei. Streitig war auch, ob und inwieweit die Klägerin für die unstreitig an der Rückwand der Sporthalle bestehenden Feuchtigkeitsprobleme verantwortlich war, ob durch die Raumdecke Flüssigkeit gedrungen war und zu Verschmutzungen des auf dem Hallenboden liegenden Segeltuchs geführt hatte und ob die Genehmigungslage hinsichtlich der Nutzung der Halle unklar war. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.9.2010 (Anl. 1, Bl. 34 ff. GA) erklärte die Klägerin unter Berufung auf die Verletzung des Konkurrenzschutzes sowie die Mängel die außerordentliche Kündigung zum 31.12.2010, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Die Rückgabe des Schlüssels ist unstreitig am 30.12.2010 erfolgt (Bl. 71 GA).

Die Klägerin hat die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Mieten für Oktober 2010 bis Januar 2011 in ungekürzter Höhe und für Februar bis Dezember 2011 unter Berücksichtigung einer 20%igen Minderung wegen der Feuchtigkeitsprobleme verlangt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bl. 302 bis 306 GA Bezug genommen.

Das LG hat der Klage nach Beweisaufnahme mit Urteil vom 27.7.2012 im Wesentlichen stattgegeben; es hat lediglich die Mieten für Oktober 2010 bis Januar 2011 um 5 % gemindert. Entsprechend hat es die Beklagte zur Zahlung von insgesamt EUR 14.802,24 nebst Zinsen und vorgerichtlicher (nicht anrechenbarer) Rechtsanwaltskosten verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Ein Recht zur fristlosen Kündigung habe die Beklagte nicht. Ein wichtiger Grund ergebe sich weder aus der feuchten Wand noch aus der angeblich undichten Raumdecke; gleiches gelte für die aus Sicht der Beklagten angeblich unklare Genehmigungslage, da nicht ersichtlich sei, inwieweit hierdurch der Mietgebrauch beeinträchtigt worden sei. Einen Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz habe die Beklagte letztlich nicht beweisen können. Maßgeblich sei, ob und inwieweit beide Unternehmungen denselben Kundenkreis ansprechen, da der Vertrag nicht lediglich auf die Branche, sondern auf die angebotene Dienstleistung abstelle. Nach dem Ergeb...