OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 14.07.2011 - 20 W 449/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuch: Ausnutzung eines Rangvorbehalts durch den Grundstückskäufer

Leitsatz (amtlich)

Ist der Käufer im Rahmen einer v. Verkäufer erteilten Finanzierungsvollmacht ermächtigt, "alle insoweit erforderlichen Erklärungen" für ihn abzugeben, ist dies dahin auszulegen, dass der Käufer auch zur Ausnutzung eines Rangvorbehalts, der zusammen mit der Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, ermächtigt sein soll.

Normenkette

GBO §§ 18, 45 Abs. 3; BGB §§ 164, 881

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Verfügung vom 21.10.2010)

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag v. 14.10.2010 nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung v. 21.10.2010 zurückzuweisen.

Gründe

Die Antragsteller zu 1) und 2) haben am ... 2010 zu UR-Nr .../2010 des Verfahrensbevollmächtigten einen Kaufvertrag mit Auflassung geschlossen, durch den die Antragsteller zu 2) den hier betroffenen Grundbesitz von dem Antragsteller zu 1) erworben haben. In dem Vertrag ist eine Finanzierungsvollmacht enthalten, mit der der Verkäufer den Käufern Vollmacht erteilt, " ihn bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe zu Gunsten beliebiger Gläubiger mit beliebigen Zins- und Zahlungsbedingungen zu vertreten und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben einschließlich der Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige Zwangsvollstreckung gem. § 800 ZPO in den Grundbesitz."

Ferner bewilligten und beantragten die Antragsteller zu 1) und 2) in der Urkunde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für die Antragsteller zu 2) sowie die Eintragung eines Rangvorbehalts für Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises nebst bis zu 20 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 10 %. Daran anschließend heißt es: "Dieser Rangvorbehalt gilt nur für solche Grundpfandrechte, die unter persönlicher Mitwirkung des Käufers bestellt sind."

Am ... 2010 erfolgte die Eintragung der Auflassungsvermerkung samt Rangvorbehalt in Blatt ... Abt ..., lfde. Nr ...

Zu UR-Nr .../2010 des Verfahrensbevollmächtigten bestellten die Antragsteller zu 2) am 12.10.2010 im eigenen Namen und " aufgrund ihnen in der in der Urkunde des amtierenden Notars v ... 2010, UR.-Nr .../10 erteilten Vollmacht für Herr A " eine Buchgrundschuld i.H.v. 272.000,00 EUR nebst 12 % Zinsen zu Gunsten der Beteiligten zu 3). Im Rahmen der zu der Rangbestimmung der Grundschuld getroffenen Regelung wurde die Eintragung der Grundschuld unter teilweiser Ausnutzung des hierzu eingetragenen Rangvorbehalts bewilligt und beantragt.

Unter dem 14.10.2010 hat der Verfahrensbevollmächtigte auch im Namen der Gläubigerin beantragt, die Grundschuld an zunächst rangbereitester Stelle unter teilweiser Ausnutzung des hierzu eingetragenen Rangvorbehalts im Grundbuch einzutragen.

Mit Zwischenverfügung v. 21.10.2010 gab die Grundbuchrechtspflegerin als Eintragungshindernis an, die im Kaufvertrag enthaltene Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten ermächtige den Käufer nicht zur Ausnutzung des Rangvorbehalts.

Dagegen richtet sich die durch den Verfahrensbevollmächtigten unter dem 27.10.2010 eingelegte Beschwerde, mit der u.a. geltend gemacht wird, daraus, dass der Rangvorbehalt ausschließlich durch Finanzierungsgrundpfandrechte der Käufer ausgenutzt werden dürfe, ergebe sich auch die Befugnis zur Ausnutzung des Rangvorbehalts.

Mit Beschl. v. 02.11.2010 hat die Grundbuchrechtspflegerin der Beschwerde "des Notars B" nicht abgeholfen und zur Begr. ausgeführt, die Vollmacht der Käufer reiche nicht aus zur Ausnutzung des Rangvorbehalts, da sie hier ausdrückl. nur zur Bestellung von Grundpfandrechten und der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung erteilt worden sei, aber keine Ausführungen zur Ausnutzung des Rangvorbehalts enthalte. Daher sei die Vollmacht eindeutig und kein Raum für eine Auslegung. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Bewilligung eines Rangvorbehalts im Kaufvertrag. Auch sei die Ausnutzung des Rangvorbehalts keine zur Eintragung der Grundschuld erforderliche Erklärung. Der Hinweis des Notars, dass sich die Bevollmächtigung aus dem Gesamtzusammenhang ergebe und die Bank ohne Ausnutzung des Rangvorbehalts nicht auszahle, stelle die wirtschaftlichen Gesichtspunkte über das Grundbuchverfahrensrecht, insbesondere die Notwendigkeit von zweifelsfreien Erklärungen entsprechend dem Bestimmtheitsgrundsatz. Im Übrigen sei bei Zweifeln über den Umfang einer Vollmacht der geringere Umfang anzunehmen soweit der größere Umfang nicht beweisbar sei.

Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG iVm. § 72 GBO nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung nach § 75 GBO das OLG zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO). Trotz der abweichenden Formulierung in dem Beschwerdeschreiben v. 27.10.2010 und dem Nichtabhilfeschluss v. 02.11.2010 ist davon auszugehen, dass nicht der Verfahrensbevollmächtigte selbst der Antragsteller ist, sondern die von ihm vertretenen Beteiligten zu 1...