Entscheidungsstichwort (Thema)
Terrasse als Sondereigentum
Leitsatz (amtlich)
Eine ebenerdige Terrasse ist nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie Schutz vor äußeren Einwirkungen und Schutz der Privatsphäre bietet. Dafür genügt ein bloßer Betretensschutz durch einen einfachen Holzzaun nicht.
Normenkette
WEG § 5
Tenor
Die erstinstanzlichen Aktenzeichen wird aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes nicht mitgeteilt. Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden.
Die Beschwerden werden zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für die Beschwerdeverfahren wird auf je 300.000 EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Der Beteiligte zu 1 ist der Vater der Beteiligten zu 2 und 3. Die Beteiligte zu 4 ist die zweite Ehefrau des Beteiligten zu 1, die Beteiligte zu 5 ist ihre Tochter. Die Beteiligten zu 1, 2 und 3 sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer des Hauses Straße1 (früher: 1a) in Stadt1 im Grundbuch eingetragen.
Das Haus besteht aus drei Geschossen. In der westlichen, den angrenzenden Straßen abgewandten Ecke des sonst rechteckigen Hauses ist ein etwa 3 m × 3,5 m großer Bereich ausgespart. Dieser Bereich ist im Erdgeschoss als Terrasse ausgestaltet, in den beiden Geschossen darüber befinden sich an dieser Stelle im Vergleich zur Terrasse etwas kleinere Balkone. Die Terrasse ist mit Bodenplatten belegt und dadurch gegenüber der Umgebung einige Zentimeter erhöht, mit einem Holzzaun mit Tor umgeben und mit einem "überdachungsähnlichen Wetterschutz" auf Holzbalken und Stützpfeilern versehen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Fotografien in der Anlage zum Schriftsatz vom 06.07.2020 verwiesen.
Die Beteiligten zu 1, 2, 4 und 5 ließen am 28.03.2008 einen Erbvertrag notariell beurkunden (UR-Nr. .../2008 der Notarin RA1 in Stadt1; Bl. 15/7 d.A.). Die Beteiligten zu 1 und 4 setzten sich gegenseitig zu Alleinerben ein, die Beteiligten zu 2, 3 und 5 sollten ihre Schlusserben zu gleichen Teilen sein. Weiter heißt es in dem Erbvertrag, die Beteiligten zu 1 und 2 beabsichtigten mit Zustimmung der Beteiligten zu 4 und 5, aus ihrem Wohnsitz, dem oben beschriebenen Haus, eine Eigentumsanlage mit drei Eigentumswohnungen zu bilden. Sie hätten bereits eine diesbezügliche Abgeschlossenheitsbescheinigung erwirkt und würden "in absehbarer Zeit" die entsprechende Teilungserklärung beurkunden. Für den Fall der Bildung von Eigentumswohnungen sollten "spätestens" beim Erbfall nach dem längstlebenden Ehegatten die Eigentumswohnungen so aufgeteilt und übereignet werden, dass die Beteiligte zu 5 die Wohnung im Dachgeschoss, der Beteiligte zu 3 die Wohnung im Obergeschoss und der Beteiligte zu 2 die Wohnung im Erdgeschoss erhalten solle. Der zu dieser Zeit noch minderjährige Beteiligte zu 3 sollte dem Erbvertrag bei Eintritt seiner Volljährigkeit zustimmen und beitreten.
Am selben Tag ließen die Beteiligten zu 1 bis 5, der Beteiligte zu 3 vertreten durch den Beteiligten zu 1, die Teilungserklärung beurkunden (UR-Nr. 1/2008 der Notarin RA1; Bl. 15/1 d.A.). Danach werden drei Miteigentumsanteile entsprechend den Geschossen des Hauses gebildet mit den jeweiligen Räumen als Sondereigentum. Für die Erdgeschosswohnung ist auch die Terrasse als Sondereigentum ausgewiesen. Der Erklärung des Beteiligten zu 1 für den Beteiligten zu 3 stimmte später eine durch das Familiengericht bestimmte Ergänzungspflegerin zu (Bl. 15/3 d.A.).
Nach Eintritt der Volljährigkeit des Beteiligten zu 3 ließen die Beteiligten zu 1 bis 5 am 04.08.2015 eine "Ergänzung des Erbvertrags" beurkunden (UR-Nr. .../2015 der Notarin RA1; Bl. 15/6), in der der Beteiligte zu 3 dem Erbvertrag zustimmte und ihm beitrat. Geregelt war darin auch, dass die Kinder nur dann Schlusserben sein sollten, wenn der Längstlebende der Ehegatten nicht anders letztwillig verfügen würde.
Am 25.07.2016 sind beim Grundbuchamt zwei Anträge der Notarin RA1 eingegangen. Mit dem einen, datiert auf den 28.08.2008, hat diese gemäß § 15 GBO unter Vorlage der Teilungserklärung nebst Genehmigung der Ergänzungspflegerin und Abgeschlossenheitsbescheinigung "die sich [daraus] ergebenden Anträge" gestellt (Az. ...2; Bl. 15 d.A.). Mit dem anderen, datiert auf den 25.05.2016, hat sie "in Ergänzung" der Teilungserklärung den Erbvertrag nebst der Zustimmung des Beteiligten zu 3 vorgelegt und gemäß § 15 GBO den Antrag "auf Wahrung der Teilungserklärung" gestellt (Az. ...1; Bl. 15/5 d.A.).
Das Grundbuchamt hat nach einer Zwischenverfügung (Bl. 15/8 d.A.) und einer Hinweisverfügung (Bl. 15/9 d.A.), jeweils vom 27.10.2016, die Anträge mit zwei Beschlüssen vom 06.04.2017 zurückgewiesen (Bl. 15/16, 21 d.A.). Zu Az. ...1 hat es eine Nachgenehmigung der Teilungserklärung durch den Beteiligten zu 3 für erforderlich gehalten und erklärt, zwar könne eine Terrasse sondereigentumsfähig sein, doch sei nicht erkennbar, dass die erforderliche Abgrenzung zur umgebenden Grundstücksfläche vorliege. Zu Az. ...2 hat es erklärt, in den beiden Erbvertragsurkunden seien keine zur Eintragung der Teilungserklärung erforderlichen oder geeigneten Er...