OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 28.12.2007 - 2 U 200/07

Leitsatz (amtlich)

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen.

Verfahrensgang

AG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 33 C 1863/07-93)

Tenor

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 75 %, die Klägerin 25 % zu tragen.

Gründe

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstückes in der ... straße.. in O1. Zwischen der Beklagten und einer Erbengemeinschaft Dr. A-Erben, deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, wurde am 26.5.1987 ein Mietvertrag über im 3. Obergeschoss des vorbezeichneten Hauses gelegene Räume geschlossen. In § 7 Abs. 6 des Mietvertrages wurde geregelt, dass der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Küchen und Bädern alle drei Jahre, in den übrigen Räume alle fünf Jahre fachmännisch durchführen zu lassen habe, erstmals bis zum Ende des zweiten Mietmonats.

Die in dem Mietvertrag ursprünglich vereinbarte Nettomiete von 370 DM wurde zum 1.8.1995 einverständlich auf 440 DM, die entspricht einem Betrag von 224,97 EUR erhöht.

Mit Mieterhöhungsbegehren vom 8.1.2007 hat die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ersucht. Dieses Mieterhöhungsverlangen bestand aus zwei selbständigen Elementen, zum einen bezog sich die Mieterhöhung auf die Kriterien des Mietspiegels der Stadt O1 am Main von 2006, zum anderen wurde in dem Schreiben auf die neue Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln verwiesen.

In Umsetzung dieser Rechtsprechung gehen beide Parteien davon aus, dass die vorerwähnte Klausel des Mietvertrages über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Im Hinblick darauf forderte die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag von 0,70 EUR pro Quadratmeter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Hinweis auf § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung.

Nachdem die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 1.3.2007 einer Erhöhung der Nettomiete auf 228,23 EUR zugestimmt hat, aber einen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, hat die Klägerin mit ihrer Klage einen Zuschlag i.H.v. 40,04 EUR monatlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für Schönheitsreparaturen geltend gemacht.

Mit Urteil des AG Frankfurt vom 26.9.2007 hat das AG der Klage stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die von ihr angemietete Zweizimmerwohnung von 228,23 EUR auf 268,27 EUR ab dem 1.4.2007 zuzustimmen.

Mit ihrer Berufung wendet sich die Beklagte gegen dieses Urteil und macht geltend, dass es der Klägerin als Verwenderin der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwehrt sei, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel über die Schönheitsreparaturen zu berufen.

Sie selbst habe die Nachteile zu tragen, die durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehen würden, da dies gerade dem Sanktionscharakter des § 9 AGBG und dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entsprechen würde. Zudem könnten für die Mieterhöhung nicht die pauschalen Kostenansätze für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 2 der zweiten Berechnungsverordnung herangezogen werden, denn in diesem Fall würde die ortsübliche Vergleichsmiete zu einem Element der Kostenmiete und damit zu einem festen Pauschalbetrag führen, was aber unzulässig sei.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28.11.2007 haben sich die Parteien in der Hauptsache verglichen und die Kostenentscheidung dem Gericht nach § 91a ZPO überlassen.

Der Rechtsstreit ist im zweiten Rechtszug in der Hauptsache durch den zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich nunmehr erledigt. Die Parteien haben sich nur über den hauptsächlichen Verfahrensgegenstand verglichen, die Kostentragungspflicht dagegen mit der in Ziff. 3. des Vergleichs enthaltenen sog. "negativen Kostenregelung" (vgl. hierzu Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 98 Rz. 3 m.w.N.) zulässigerweise der Entscheidung des Gerichtes unterstellt.

Nach der Regelung des § 91a ZPO ist über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu befinden, wobei in erster Linie maßgeblich die nach dem bisherigen Sach- und Streitstand zu beurteilende Erfolgsaussicht von Angriffs- und Verteidigungsvorbringen ist, ohne die über den Vergleich streitig zu entscheiden gewesen wäre. Gleichzeitig sind aber in die Ermessensentscheidung nach § 91a ZPO auch die allgemeinen Grundsätze des Kostenrechtes einzustellen und der Inhalt des Vergleiches, wobei der Umfang des gegenseitigen Nachgebens bei der Ausübung des gerichtlichen Ermessens mit zu berücksichtigen ist (Baumbach/Hartmann, ZPO, 66. Aufl., § 98 Rz. 37).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze erscheint es billig und gerechtfertigt, der Beklagten 75 % der Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen und der Klägerin 25 %.

Das AG hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht dem Grunde nach das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin für gerechtfertigt erklärt, da die Klägerin gem. § 558 Abs....