Entscheidungsstichwort (Thema)
Zu den Voraussetzungen, unter denen eine vom Mietvertrag abweichende Übung, wonach der Mieter bestimmte Nebenkostenpositionen zahlt, zur Abänderung des Mietvertrages führen kann
Normenkette
BGB §§ 814, 818 Abs. 3
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 09.06.2010; Aktenzeichen 3/3 O 140/09) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am verkündete Urteil des LG Frankfurt/M. - Az.: 3-03 O 140/09 - wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers abwenden gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt im vorliegenden Rechtsstreit von der Beklagten Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 28.182,05 EUR.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Anwesens ... in Stadt1.
Die Beklagte mietete dort mit schriftlichem Mietvertrag vom 17.10.1997 (Bl. 6 ff. d.A.) von der Klägerin ein Ladengeschäft. Sie betreibt dort eine Metzgerei.
Das Mietverhältnis begann am 1.2.1998. Die monatlich zu zahlende Miete belief sich ursprünglich auf 30.000 DM und Nebenkostenvorauszahlung von 500 DM zzgl. Mehrwertsteuer. Hinsichtlich der Betriebskosten heißt es in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages: " Zusätzlich zur Miete sind die anteiligen Betriebskosten gem. § 27d. II. Berechnungsverordnung zu zahlen. Die Mieterin zahlt monatlich eine Vorauszahlung auf die jährlich abzurechnenden Betriebskosten i.H.v. 500 DM zzgl. Mehrwertsteuer. Die Vermieterin ist berechtigt, diese Vorauszahlung jährlich nach dem tatsächlichen Aufwand des Vorjahres neu festzusetzen." Ein Schlüssel für die Abrechnung ist im Mietvertrag nicht festgelegt. Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages (Bl. 6 ff. d.A.) wird Bezug genommen.
Der Anteil der Räume der Klägerin an der Gesamtfläche beträgt ca. 14 %. Die Beklagte rechnete die Betriebskosten bis einschließlich 2001 ab, wobei für die verbrauchsunabhängigen Kosten (Hausmeisterkosten, Grundsteuer, Straßenreinigung, Versicherungen) ein Anteil der Klägerin von 24,7 % an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wurde. Dem lag die Erwägung zugrunde, dass die beiden Gewerbebetriebe im Hause 50 % der Gesamtkosten zu tragen hätten, und zwar untereinander im Verhältnis der Nutzflächen.
In den oberen Geschossen des Gebäudes befinden sich Wohn- und Büroräume, die u.a. von der Beklagten als Büro selbst genutzt werden.
Im Jahr 2002 änderte die Beklagte den Verteilungsschlüssel. Sie berechnete nunmehr den Anteil der Klägerin mit 46,11 % mit dem Hinweis "entsprechend Einheitswertbescheid und Nutzflächenaufteilung im Erdgeschoss". Die Abrechnungen für 2002 bis 2007 beruhen jeweils auf diesem neuen Schlüssel.
Die Klägerin zahlte den Nachforderungsbetrag aus der Abrechnung für 2002. Den Nachforderungsbetrag aus der Abrechnung für 2003 versuchte die Beklagte vor dem AG Frankfurt/M. einzuklagen. Das AG wies die Klage ab mit der Begründung, der von der Beklagten ursprünglich festgelegte Umlagenschlüssel habe nicht einseitig geändert werden dürfen, solange keine veränderten Umstände eine Anpassung erforderlich machten. Die hiergegen eingelegte Berufung wies das LG Frankfurt/M. mit Urteil vom 17.7.2009 zurück.
Die Abrechnungen für 2004 bis 2007 endeten jeweils mit einem Guthaben, welches nicht ausgezahlt wurde.
Die Klägerin rechnete die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten 2004 bis 2007 ihrerseits auf der Grundlage des ursprünglich von der Beklagten festgesetzten Schlüssels ab und gelangte zu einem Gesamtguthaben von 28.182,05 EUR, welches sie mit anwaltlichem Schreiben vom 17.11.2009 zur Zahlung anmahnte.
Im ersten Rechtszug hat die Klägerin sich auf den Schlüssel von 24,7 % für die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten berufen. Die Änderung sei ihr bei der Abrechnung der Kosten für 2002 entgangen. Sie hat ferner vorgetragen, die Kosten der Schädlingsbekämpfung seien nicht umlagefähig, da nicht in der II. Berechnungsverordnung erwähnt.
Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 28.182,05 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.12.2009 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat sich auf den geänderten Umlageschlüssel berufen, den die Klägerin durch die Zahlung auf die Betriebskosten des Jahres 2002 akzeptiert habe.
Hinsichtlich des Weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des LG im Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.
Die 3. Kammer für Handelssachen des LG Frankfurt/M. hat durch Urteil vom 9.6.2010 (Bl. 87 ff. d.A.) die Beklagte verurteilt, an den Kläger 27.842,39 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 5.12.2010 zu zahlen und die weitergehende Klage abgewiesen.
Die Kammer für Handelssachen hat ausgeführt, der Rückzahlungsan...