Leitsatz (amtlich)
1. Duldet der Vermieter eines langfristigen Mietvertrages den Wiederaufbau einer urspründlich vom Mieter errichteten und durch Feuer zerstörten Lagerhalle 8 Jahre vor Ablauf der festen Mietzeit, ohne dass der Mietvertrag über den Verbleib der Halle nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Vereinbarung enthält, so ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass die Halle wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird.
2. Verweigert der Mieter in diesem Falle nach Beendigung des Mietverhältnisses die Beseitigung der Halle, so kann er von dem Vermieter, der anschließend das Grundstück mit der Halle verkauft hat, nicht gem. § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Teil des Kaufpreises verlangen.
Verfahrensgang
LG Hamburg (Urteil vom 19.07.1999; Aktenzeichen 311 O 82/99) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 11, vom 19.7.99 wird zurückgewiesen.
Die weitergehende Widerklage der Beklagten wird abgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Es beschwert die Beklagte mit 33.270 DM.
Gründe
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht der Klage stattgegeben, und die Widerklage zurückgewiesen, weil der Beklagten keine Ansprüche zustehen, mit denen sie gegenüber der unstreitigen Mietzinsforderung der Kläger aufrechnen könnte, und die sie mit der Widerklage geltendmachen könnte. Aus denselben Gründen ist auch der nunmehr geltendgemachte weitergehende Widerklaganspruch nicht begründet.
1. Ansprüche der Beklagten auf Verwendungsersatz gem. § 547 BGB kommen nicht in Betracht.
a) Dies ergibt sich allerdings nicht etwa daraus, dass der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag wegen Formmangels bezüglich des vorgesehenen Vorkaufsrechtes insgesamt gem. §§ 313, 128, 125, 139 BGB unwirksam gewesen wäre. Angesichts der geringen wirtschaftlichen Bedeutung des Vorkaufsrechtes und der erheblichen Vertragsdauer, die im Falle eines Verkaufs auch gegenüber dem Erwerber gelten würde (§ 571 BGB), ist nämlich davon auszugehen, dass der Mietvertrag auch ohne die Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes geschlossen worden wäre (§ 139 BGB). Wie gering die Bedeutung des Vorkaufsrechtes für die Beklagte war, zeigt sich im übrigen auch darin, daß diese niemals die in dem Vertrag vorgesehene grundbuchrechtliche Absicherung von dem jeweiligen Eigentümer begehrt hat.
b) Verwendungsersatzansprüche nach § 547 BGB bestehen jedoch deshalb nicht, weil es sich bei dem Bau der Lagerhalle nicht um eine auf das Grundstück gemachte Verwendung im Sinne dieser Vorschrift handelt. Die Beklagte hat diesen Bau nämlich nicht in der Absicht errichtet, die Mietsache im Interesse des Vermieters zu verbessern (vergl. zum Verwendungsbegriff: Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. V Rn. 384 m.w.N.). Sie ist vielmehr ausschließlich für ihre eigenen Zwecke tätig geworden, weil sie das Rampenlager für den Betrieb ihrer Spedition benötigte.
2. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht dieser auch kein Anspruch aus §§ 951, 812, 818 Abs. 2 BGB auf Vergütung des Wertzuwachses zu, den das Grundstück der Kläger bei Bau der Halle im Jahre 1966 oder bei deren Wiederaufbau im Jahre 1983 erfahren hat.
a) Ein Anspruch gegen die Kläger wegen des ursprünglichen Baus scheitert bereits daran, dass dieser sich nicht gegen die jetzigen, sondern gegen den damaligen Eigentümer des Grundstücks F gerichtet hätte. Die Kläger sind auch nicht mit dessen Tode als Gesamtrechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten Fs eingetreten. Die von der Beklagten aufgestellte Behauptung, die Kläger seien dessen Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft, ist nämlich ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs nicht zutreffend. Vielmehr haben die Kläger zu 2) und 3) ihren Anteil an dem Grundstück im Wege der Erbfolge nach L erworben. Über die Erbfolge nach F enthält das Grundbuch keine Hinweise. Dieser hat vielmehr das Eigentum an dem Grundstück durch eine Auflassungerklärung zu je ½ an die Klägerin zu 1) sowie an Frau Lore L übertragen.
b) Aber auch ein Anspruch nach §§ 951, 812, 818 Abs. 2 BGB wegen des Wiederaufbaus im Jahre 1983 ist nicht ersichtlich, weil die Kläger auch dann, wenn sie bei Abschluß des Baus Eigentümer des Grundstücks waren (der exakte Zeitpunkt des Wiederaufbaus ist nicht dargetan), nicht Eigentümer des Rampenlagers gem. § 946 BGB geworden sind.
Dieses Bauwerk ist nämlich nicht zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks i. S. von § 94 BGB geworden, weil es nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden worden ist (§ 95 Abs. 1 BGB).
Die Beklagte war Mieterin des genannten Grundstückes, so dass ihr im Zweifel die Pflicht oblag, nach Ende des Mietverhältnisses das von ihr errichtete Gebäude wieder zu entfernen. Im Hinblick auf diese Entfernungspflicht des Mieters ist im Regelfall davon auszugehen, dass Einbauten, die dieser vornimmt, nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgen (verg...