OLG Hamm Urteil vom 21.12.2010 - I-7 U 33/10

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung eines Generalmietvertrages im Hinblick auf Vereinbarungen zu Mietzeit und garantierter Staffelmiete.

Normenkette

BGB § 535

Verfahrensgang

LG Dortmund (Urteil vom 28.10.2009; Aktenzeichen 10 O 88/06)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 28.10.2009 verkündete Urteil der I. Kammer für Handelssachen des LG Dortmund, Az: 10 O 88/06, abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über den in dem genannten Urteil ausgeurteilten Betrag hinaus weitere 38.272,50 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 5.467,50 EUR seit dem, 9.1.2005, dem 9.2.2005, dem 9.3.2005, dem 9.4.2005, dem 9.5.2005, dem 9.6.2005 und dem 9.7.2005 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, soweit nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

A. Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, verlangt von der Beklagten die Zahlung von Miete für die Monate Januar bis Juli 2005 für ein Ladenlokal in D, J-Straße, aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Generalmietvertrag vom 31.5.1995. Die Parteien streiten darüber, ob und zu welchen Bedingungen ein Mietverhältnis über diese Mietfläche auf Basis der im Generalmietvertrag getroffenen Vereinbarungen zustande gekommen ist.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 19.067,86 EUR, insgesamt also 133.475,02 EUR, nebst Zinsen i.H.v. 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit jeweiliger Fälligkeit in Anspruch genommen. Sie hat die Auffassung vertreten, mit Beendigung des vorangegangenen Mietvertrages mit der Fa. Q (als Nachfolgerin der Fa. U) zum 31.7.2004 sei zwischen den Parteien nach Maßgabe des Teiles B, § 7 des Generalmietvertrages ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Fläche zustande gekommen. Der nach Teil B, § 9 des Generalmietvertrages geschuldete Mietzins berechne sich auf Basis der im Fondsprospekt der Klägerin ausgewiesenen langfristig prognostizierten Ertragsberechnung, die Grundlage des im Zuge der Vermarktung der Fondsanteile geschlossenen Generalmietvertrages geworden sei.

Die Beklagte hat den Bestand eines Mietverhältnisses nach Maßgabe des Generalmietvertrages bestritten. Sie hat die Auffassung vertreten, die Klägerin habe die in Teil B, § 7 des Generalmietvertrages vereinbarte Bedingung für das Zustandekommen eines Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Fläche treuwidrig herbeigeführt, indem sie die Fa. Q vorzeitig aus dem vorangegangenen Mietvertrag entlassen habe. Ferner berechne sich ein etwaig geschuldeter Mietzins nicht nach der im Fondsprospekt der Klägerin ausgewiesenen Langfristprognose, sondern allenfalls nach der im Fondsprospekt ausgewiesenen Jahresmiete für das erste vollständige Mietjahr, welche sich für die streitgegenständliche Fläche auf monatlich 13.600,36 EUR belaufe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Nachdem die Beklagte nach Rechtshängigkeit der Klage auf die Hauptforderung 95.202,52 EUR und auf die Zinsansprüche 6.907 EUR - ausgehend von einem Zinssatz i.H.v. 5 %-Pkt. über dem Basiszinssatz - an die Klägerin geleistet hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Das LG hat der Klägerin über den für erledigt erklärten Teil hinaus weitere 3 % Zinsen auf den erfüllten Teil der Hauptforderung zugesprochen, da es sich um eine Entgeltforderung i.S.d. § 288 Abs. 2 BGB aus einem beiderseitigen Handelsgeschäft handele. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stünden die geltend gemachten weitergehenden Mietzinsansprüche nicht zu. Sie sei nicht berechtigt, über den in der Anlage 93 zum Generalmietvertrag (Objekt-/Mietspiegel des LBB Fonds 3) bezifferten Jahresbetrag hinaus Mietzinserhöhungen auf der Basis der im Fondsprospekt wiedergegebenen Langzeitprognose zu erheben. Weder der Vertragstext, noch die Anlage 93 enthalte einen Hinweis darauf, dass dies dem Willen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss entspreche. Die von der Klägerin vorgetragenen Indizien reichten nicht aus, um auf einen derartigen Vertragswillen zu schließen. Die behauptete Mitwirkung der Beklagten an der Erstellung der Langzeitprognose rechtfertige eine solche Schlussfolgerung nicht, da die Daten der Langzeitprognose auch der bloßen Risikoberechnung dienen könnten. Auch die Akzeptanz der Abrechnungen auf Basis der Langzeitprognose in den ersten 5 Jahren des Vertragsverhältnisses lasse keinen hinreichenden Schluss auf den Vertragswillen bei Abschluss des Vertrages zu. Schließlich könne auch dem Umstand, dass der Generalmietvertrag Teil des in dem Fondsprospekt dargestellten Sicherungspakete...