Entscheidungsstichwort (Thema)
Haftung des Zwangsverwalters
Leitsatz (amtlich)
Der Zwangsverwalter kommt seiner Pflicht, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen, in der Regel ausreichend nach, wenn er bei Leerstand einer Wohnung einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt.
Normenkette
ZVG § 152
Verfahrensgang
Tenor
Der Senat weist die Parteien darauf hin, dass er beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das am 10.3.2011 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 14. Zivilkammer des LG Köln - 14 O 877/10 - gem. § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.
Die Klägerin erhält Gelegenheit, zu dem Hinweis innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
Gründe
I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, weil das angefochtene Urteil weder auf einer Rechtsverletzung beruht noch nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§§ 522 Abs. 2 Nr. 1, 513 Abs. 1 ZPO).
Das LG hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin kann von dem Beklagten gem. § 154 ZVG die Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 26.597,74 EUR nicht verlangen.
1. Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwirft, drei Wohnungen in der Zeit vom 1.2.2005 bis 31.12.2005, 1.9.2005 bis 30.6.2006 und 1.8.2006 bis 31.1.2007 nicht vermietet und hierdurch einen Mietausfall von 13.037 EUR verursacht zu haben, hat sie eine Verletzung der dem Beklagten als Zwangsverwalter obliegenden Pflicht, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen (§ 152 Abs. 1 ZVG), nicht schlüssig dargelegt.
Dies würde auch dann gelten, wenn man entsprechend der von der Klägerin in der Berufungsbegründung vertretenen Auffassung eine sekundäre Darlegungslast des Beklagten annehmen würde, näher vorzutragen, was konkret er zur Vermietung der Wohnungen unternommen hat. Einer solchen sekundären Darlegungslast hat der Beklagte entsprochen. Er hat - ausweislich des landgerichtlichen Urteils unbestritten (§ 314 ZPO) - vorgetragen, dass er zwei Maklerfirmen mit der Vermittlung der Vermietung beauftragt habe. Was die Maklerfirmen im Einzelnen getan haben, musste der Beklagte nicht darlegen, weil es außerhalb seines eigenen Verantwortungsbereichs liegt.
Durch die Beauftragung eines Maklers kommt ein Zwangsverwalter bei Leerstand einer Wohnung in aller Regel seinen Pflichten ausreichend nach. Ein mit dem Markt vertrauter und ständig mit Vermietungen befasster Makler hat grundsätzlich bessere Möglichkeiten, einen Mieter zu akquirieren, als der Zwangsverwalter selbst. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Zwangsverwalter weiß oder sich ihm aufdrängen muss, dass der Makler keine oder keine ausreichenden Vermittlungstätigkeiten entfaltet. Hierfür ergeben sich aus dem Vortrag der Klägerin und dem unstreitigen Sachverhalt keine Anhaltspunkte. Dass die beauftragten Makler über mehrere Monate keinen Mieter beibrachten, musste aus Sicht des Beklagten nicht gegen eine ausreichende Vermittlungstätigkeit sprechen. Der Beklagte hat in der Klagerwiderung schlüssig Gesichtspunkte dargelegt, die eine Vermietung erschwerten. Insbesondere leuchtet es ein, dass ein anhängiges Zwangsversteigerungsverfahren wegen der Ungewissheit, wer das Objekt mit welchen Absichten und Plänen ersteht, mögliche Mietinteressenten abschreckt. Gegen eine leichte Vermietbarkeit und eine Untätigkeit der beauftragten Makler sprach auch, dass die Klägerin, obwohl sie sich ausweislich des Schreibens ihrer Bevollmächtigten vom 2.2.2005 (im Anlagenheft) offensichtlich um die Beibringung von Interessenten bemühte, vor Januar 2007 von sich aus dem Beklagten keinen möglichen Mieter unter Angabe von Namen und Kontaktdaten nannte.
2. Auch in Bezug auf die angeblich verspätete Abrechnung der Nebenkosten für 2004 und 2005 ist der Vortrag der Klägerin unschlüssig.
Selbst wenn der Beklagte die Nebenkosten nicht, wie in der Klageerwiderung dargelegt, für 2004 unter dem 23.12.2005 und für 2005 unter dem 28.9.2006, sondern außerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet haben sollte, läge der durch die behauptete Pflichtverletzung entstandene Schaden nicht in der mit der Klage geltend gemachten Differenz zwischen den umlagefähigen Gesamtkosten und den von den Mietern tatsächlich gezahlten Nebenkosten, die die Klägerin für 2004 auf 3.552,81 EUR und für 2005 auf 4.057,84 EUR beziffert hat.
Fehlt eine rechtzeitige Abrechnung ist gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur die Nachforderung des Abrechnungsbetrags ausgeschlossen, der die geschuldeten Vorauszahlungen übersteigt; nicht geleistete Vorauszahlungen können vom Vermieter dagegen auch bei Abrechnung nach Fristablauf noch geltend gemacht werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 556 Rz. 12 m.w.N.). Die Klägerin hat, obwohl ihr nach den Feststellungen des LG die das Objekt betreffenden Abrechnungen vorliegen, weder vorgetragen, dass und in welcher Höhe sich in Bezug auf einzelne Mieter ...