Leitsatz (amtlich)
Ein Beschluss, eine aufwendige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahme allein auf Grund einer pauschalen Kostenschätzung in Auftrag zu geben, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter kann die Eigentümer in Vorbereitung eines solchen Beschlusses nicht darauf verweisen, es sei ihre Sache, Vergleichsangebote einzuholen.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 3
Verfahrensgang
LG Köln (Aktenzeichen 29 T 115/02) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 27.11.2002 – 29 T 115/02 – wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 28.121,05 Euro festgesetzt.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG), in der Sache jedoch nicht begründet.
Das LG hat i.E. zu Recht ausgeführt, dass der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.1.1999 zu Top 4. ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb ungültig ist.
Der Senat ist mit dem LG der Auffassung, dass der angefochtene Beschluss inhaltlich der Teilungserklärung in Abschn. I. § 2 a.E. i.d.F. der Änderung vom 5.7.1995 entspricht und dass aufgrund dieser Regelung die Sanierung der Fenster auch dann, wenn dabei eine neue Gestaltung gewählt wurde, keine bauliche Maßnahme i.S.v. § 22 Abs. 1 S. 1 WEG darstellte sondern eine Instandsetzungsmaßnahme i.S.v. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, über die gem. § 21 Abs. 3 WEG als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden konnte. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen in den angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Entgegen den Ausführungen des LG ist der Senat nach dem Ergebnis der in I. Instanz durchgeführten Beweisaufnahme der Auffassung, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer, alle Fenster im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung zu erneuern, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht. Es steht fest, dass einzelne Fenster nicht mehr dicht, teilweise in Folge von in die Doppelverglasung eingedrungener Feuchtigkeit beschlagen, teilweise auch trübe waren und dass die Beschläge für diese Art von Fenstern – wie die Zeugen E. und T. bekundet haben – „spärlich”, teilweise ausgeleiert und nur noch schlecht reparierbar waren. Berücksichtigt man weiter, dass die Fenster unstreitig keine spezielle Wärmedämmung und Schallisolierung aufwiesen, so stellt sich die beschlossene Erneuerung der 30 Jahre alten Fenster bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise als nützlich dar, soweit bei dem Vorgehen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme gewährleistet war. Dies ist vorliegend allerdings nicht der Fall. Nach dem Inhalt des angefochtenen Beschlusses werden die Wohnungseigentümer, das heißt die Antragsteller und die Antragsgegner, entspr. ihren Miteigentumsanteilen mit den Kosten belastet, die durch die Erneuerung der Fenster in „Alu-” entstünden, wohingegen die Antragsgegner als Eigentümer der betroffenen Wohnungen die Mehrkosten zu tragen haben, die in Folge der Ausführung als Holzsprossenfenster entstehen. Bei der Frage, ob durch die gewählte Vorgehensweise die Wirtschaftlichkeit beachtet wurde, ist entgegen den Ausführungen des LG nicht auf den Austausch der Fenster in Holzsprossenausführung sondern allein auf den Einbau neuer Alu-Fenster abzustellen, weil die Eigentümergemeinschaft nur mit diesen Kosten belastet werden soll. Hinsichtlich der durch den Einbau von Alu-Fenstern entstandenen Kosten lag zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 28.1.1999 lediglich eine Kostenschätzung der Firma E. vor, die diese mit Schreiben vom 20.11.1998 wie folgt unterbreitete: „23 Fenster in Aluminium, thermisch getrennt, mit Wärmeschutzverglasung K 1,3 kostet ca. 55.000 DM + ggf. Schallschutzmaßnahmen.” Allein aufgrund dieser pauschalen Kostenschätzung vermochten die Wohnungseigentümer die Wirtschaftlichkeit der Erneuerung der Fenster in Alu-Ausführung – mit deren Kosten sie belastet werden sollten – nicht ausreichend zu beurteilen. Es hätte vielmehr vor Beschlussfassung der Einholung eines konkreten Angebotes der Firma E. bedurft sowie weiterer Vergleichsangebote, wobei hinsichtlich der Anzahl der Alternativ- oder Konkurrenzangebote dem Verwalter ein gewisser Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 22.5.1997 – 16 WX 114/97, OLGReport Köln 1997, 251; BayObLG v. 27.7.1989 – BReg. 2Z 68/89, NJW-RR 1989, 1293 ff.). Die der Beschlussfassung vom 28.1.1999 zugrunde liegende Kostenschätzung der Firma E. ist auch zu pauschal als dass sie dem Beweis zugänglich wäre, ob die geschätzten Kosten objektiv überhöhte Aufwendungen darstellen. Dies gilt insb. auch im Hinblick darauf, dass die Kosten der Schallschutzregulierung zur Straßenseite überhaupt nicht in Ansatz gebracht sind. Die Darlegung der Wirtschaftlichkeit der die Wohnungseigen...