rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Miet- & Raumrecht. Aufrechnung mit Kostenerstattungsansprüchen im Räumungsprozess zulässig
Leitsatz (amtlich)
Erklärt der Mieter gewerblicher Räume im Räumungsprozess mit Kostenerstattungsansprüchen nach Abschluss der 1. Instanz dieses Rechtsstreits die Aufrechnung gegen Mietrückstände, so kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses auch dann nicht gemäss § 554 BGB auf Zahlungsverzug stützen, wenn der Mieter die im erstinstanzlichen Urteil angeordnete Sicherheitsleistung nicht erbracht hat.
Eine solche Aufrechnung mit Kostzenerstattungsansprüchen ist auch zulässig, wenn in dem die Kostengrundentscheidung enthaltenden Urteil ausgesprochen ist, dass die Zwangsvollstreckung nur gegen Sicherheitsleistung erfolgen darf, und die Sicherheit nicht geleistet ist, weil der Kostenerstattungsanspruch als ein auflösend bedingter Anspruch anzusehen ist und die Aufrechnung mit solchen Forderungen ohne weiteres zulässig ist.
Normenkette
Verfahrensgang
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 05.09 1996 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 2 O 60/96 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites der ersten Instanz, des Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens (einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten) trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Z. straße 43 in K.. Durch Vertrag vom 15./23.02.1989 mietete die Beklagte zu 1), die damals noch unter A. Ausrüstungsgesellschaft für Hilfsorganisationen mbH firmierte, später in A. Verlagsgesellschaft mbH umbenannt wurde und die heute unter der Firma A. A. Verlags & Werbegesellschaft mbH auftritt, von der Voreigentümerin Frau A. P. einen Teil der auf diesem Grundstück befindlichen Räume zum Betrieb einer Handels- und Vertriebsgesellschaft mit Versandbetrieb an. Nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis am 1.03.1989 beginnen und am 28.02.1999 enden, falls es sich nicht nach Maßgabe einer ebenfalls in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages enthaltenen Verlängerungsklausel verlängerte. § 9 Abs. 3 des Mietvertrages bestimmte, daß Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen dürfe. Weiter waren in einer Anlage zum Mietvertrag im einzelnen gestaffelt nach festen Zeiträumen Mieterhöhungen vereinbart.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die mit der Klageschrift in Fotokopie zu den Akten gereichte Vertragsurkunde, Blatt 1 ff. AH, verwiesen.
Durch notariellen Vertrag vom 1.10.1993 verkaufte Frau A. P. das Grundstück Z.straße in K., auf dem sich schon zum damaligen Zeitpunkt neben den an die Beklagte zu 1) vermieteten Räumlichkeiten noch anderweitig vermietete Gewerbefläche, weitere Garagen sowie vermietete Wohnungen befanden, an den Kläger. Bei den Notarverhandlungen war der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) anwesend; in der Vertragsurkunde ist er als Erschienener zu 3) – handelnd für die Beklagte zu 1) – ausdrücklich erwähnt. In § 3 Ziffer 5 des vorgenannten Vertrages wird ausgeführt, daß Miet- und Pachtverhältnisse bekannt sind und übernommen werden. Zu Beginn von § 8 des Vertrages heißt es:
„Auflösend bedingt mit der Nichtdurchführung des vorstehenden Grundstückskaufvertrages werden folgende Änderungen des bezüglich des Vertragsgegenstandes mit der unter eingangs 3. aufgeführten Gesellschaft mit beschränkter Haftung bestehenden Mietverhältnisses vereinbart:
1.
Das Mietverhältnis wird bezüglich der Teilflächen im Erd- und Untergeschoß (insgesamt ca. 217 qm), die in dem als Anlage zu dieser Niederschrift genommenen Bauplänen rot umrandet und schraffiert dargestellt sind, mit Wirkung zum Ablauf des 31. Dezember 1993 aufgehoben. Diese Flächen sollen künftig von dem Käufer eigengenutzt werden. Der Käufer wird dementsprechend auf seine Kosten auch die im verbleibenden Mietbereich der A. GmbH erforderlichen Umbauarbeiten durchführen. Hierbei handelt es sich vornehmlich um die nachstehend aufgeführten Arbeiten:„
Sodann werden die Arbeiten im einzelnen näher benannt sowie die weiteren Modalitäten des Umbaus festgelegt. Wörtlich heißt es am Ende von § 8 schließlich:
„Nach Fertigstellung der Umbauarbeiten wird die verringerte Mietfläche der A. GmbH durch Aufmaß festgestellt und die vereinbarte qm-Miete ist ab Januar 1994 nur noch für die verringerte Mietfläche von der A. GmbH zu zahlen.
A. ist zur jederzeitigen Untervermietung, auch zur mehrfachen bzw. aufgesplitteten Untervermietung berechtigt. Für untervermietete Flächen wird ein Untervermietungsaufschlag in Höhe von 10 % p. a. zur vertraglichen Miete erhoben.„
Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Vertrages wird auf die mit Schriftsatz der Beklagten vom 21.02.1996 in Fotokopie zu den Akten gereichte Vertragsurkunde, Blatt 39 ff. AH, Bezug genommen.
Der Kläger wurde am 7.02.1994 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben ...
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