Leitsatz (amtlich)
Ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück kann nicht im Wege eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG zerlegt und mit Sondereigentum verbunden werden, wenn die dadurch neu gebildeten Einheiten sämtlich in der Hand des ursprünglichen Miteigentümers verbleiben sollen; hierfür bedarf es zusätzlich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG.
Normenkette
WEG §§ 3, 8
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten hin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 17. März 2020 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1 bis 4 sind mit Anteilen von 50/100, 30/100, 8/100 bzw. 12/100 als Miteigentümer von Grundbesitz, auf dem sich ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen befindet, im Grundbuch eingetragen, für die Beteiligten zu 5 und 6 sind Nießbrauche sowie für den Beteiligten zu 6 zudem eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen.
Mit notarieller Urkunde vom 21.12.2018 schränkten die Beteiligten zu 1 bis 4 unter gegenseitiger Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes gemäß § 3 WEG ihr Miteigentum an dem Grundstück dahingehend ein, dass in Bezug auf die Wohnungen samt Keller mit den Nrn. 1 bis 8 Miteigentumsanteile von 80/1000, 172/1000, 118/1000, 123/1000, 128/1000, 120/1000, 173/1000 bzw. 86/1000 eingeräumt wurden. Von den neugebildeten Sondereigentumseinheiten erhielten jeweils zu Alleineigentum der Beteiligte zu 1 die Nrn. 3, 4, 7 und 8, der Beteiligte zu 2 die Nrn. 5 und 2, die Beteiligte zu 3 die Nr. 1 sowie die Beteiligte zu 4 die Nr. 6. Mit Schreiben vom 20.3.2019 beantragte der Urkundsnotar den Vollzug.
Auf formlose Beanstandungen durch das Grundbuchamt hin teilte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 8.11.2019 mit, eine Aufteilung gemäß § 8 WEG sei nicht zu erkennen, und stellte mit weiterem Schreiben vom 4.12.2019 noch einmal klar, dass eine Teilung nach § 3 WEG vorliege.
Daraufhin hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 17.3.2020 erklärt, der Eintragung stehe folgendes Hindernis entgegen: Die Urkunde teile den Grundbesitz gemäß § 3 WEG auf. Da einige Eigentümer ihren Anteil weiter unterteilten, liege ebenfalls eine Teilung nach § 8 WEG vor. Um notarielle Feststellung, dass es sich hierbei um eine Teilung nach §§ 3 und 8 WEG handle, werde gebeten.
Hiergegen hat der Urkundsnotar mit Schreiben vom 19.3.2020 Beschwerde eingelegt. Es liege eindeutig ausschließlich eine Teilung gemäß § 3 WEG vor, ob dabei ein ursprünglicher Eigentümer eine Einheit zum Alleineigentum erhalte oder mehrere zum Alleineigentum, spiele keine Rolle. Nur wenn sich genau die ursprünglichen Eigentumsverhältnisse vor Teilung bei einer Einheit genau in der ursprünglichen Form und genau den Beteiligungsverhältnissen/Miteigentumsquoten wie vor Teilung fortsetzten, liege eine Teilung gemäß § 8 WEG vor, so auch die Kommentierung bei Palandt zu § 8 Rn. 4.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 26.3.2020 nicht abgeholfen.
II. Die zulässige Beschwerde ist begründet.
1. Die Beschwerde ist zulässig.
a) Gemäß § 71 Abs. 1 GBO findet sie gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts statt. Zu diesen zählen auch Zwischenverfügungen (OLG Hamm FGPrax 2010, 177; Demharter GBO 31. Aufl. § 71 Rn. 1; Hügel/Kramer GBO 4. Aufl. § 71 Rn. 112; Schöner/Stöber GBR 15. Aufl. Rn. 469).
b) Die Beschwerde wurde wirksam eingelegt. Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG können sich die Beteiligten insoweit durch einen Notar vertreten lassen. Dabei gilt der Urkundsnotar gemäß § 15 Abs. 2 GBO nicht nur als ermächtigt, die Eintragung zu beantragen, sondern auch Beschwerde gegen die darauf ergehende Entscheidung einzulegen (Demharter § 15 Rn. 20; Schöner/Stöber Rn. 189).
2. Die Beschwerde hat auch in der Sache vorläufig Erfolg. Die angefochtene Zwischenverfügung hätte aus formalen Gründen nicht ergehen dürfen.
Eine Zwischenverfügung soll es dem Antragsteller ermöglichen, Eintragungshindernisse vor einer endgültigen Zurückweisung des Antrags zu beheben (OLG Düsseldorf NJOZ 2012, 1394/1395; Demharter § 18 Rn. 29). Hier hat der Notar indes wiederholt klargestellt, dass keine Teilung nach § 8 WEG, sondern ausschließlich eine solche nach § 3 WEG vorliege. Damit hat er ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben, dass er sich nicht in der Lage sieht bzw. nicht gewillt ist, die Beurkundungsbasis seines Eintragungsantrags in einem der Rechtsauffassung des Grundbuchamts entsprechenden Sinne anzupassen. In einem solchen Fall ist aber für eine Zwischenverfügung kein Raum, sondern über den Eintragungsantrag zu entscheiden (OLG Düsseldorf NJOZ 2012, 1394/1395).
3. Für das weitere Verfahren weist der Senat - insoweit allerdings ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt - darauf hin, dass die Aufteilung des Eigentums am Grundstück in Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen jeweils samt Keller in der vorliegenden Form einer zusätzlichen Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG bedarf.
a) Das Eigentum an einer Sache kann ideell nach Bruchteilen mehreren Rechtsträgern zustehen, vgl. § 1008 BGB. Bei Allein- wie auch bei bereits...