Unterteilung: Eigenständige Erklärung

1 Leitsatz

Im Rahmen eines Teilungsvertrags kann ein Miteigentumsanteil nicht in mehrere selbstständige Anteile aufgespalten werden. Hierfür bedarf es zusätzlich einer Teilungserklärung entsprechend § 8 WEG.

2 Normenkette

§ 3, § 8 WEG

3 Das Problem

A bis D sind mit Anteilen von 50/100, 30/100, 8/100 bzw. 12/100 als Miteigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen, auf dem sich ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen befindet. Mit notarieller Urkunde schränken A bis D unter gegenseitiger Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes gem. § 3 WEG ihr Miteigentum am Grundstück dahingehend ein, dass in Bezug auf die Wohnungen samt Keller mit den Nummern 1 bis 8 Miteigentumsanteile von 80/1000, 172/1000, 118/1000, 123/1000, 128/1000, 120/1000, 173/1000 bzw. 86/1000 eingeräumt werden. Die Wohnungseigentumsrechte Nr. 3, Nr. 4 und Nr. 7 soll A bekommen, B die Wohnungseigentumsrechte Nr. 2 und Nr. 5, C das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 und D das Wohnungseigentumsrecht Nr. 6. Das Grundbuchamt teilt mit einer Zwischenverfügung mit, dem Vollzug des Teilungsvertrags stehe entgegen, dass einige Eigentümer ihren bisherigen Miteigentumsanteil unterteilen wollten. Darin liege eine Teilung nach § 8 WEG. Hiergegen legt der Notar Beschwerde ein.

4 Die Entscheidung

Mit einem Zwischenerfolg! Die Zwischenverfügung hätte aus formalen Gründen nicht ergehen dürfen. Denn der Notar habe zu erkennen gegeben, die Beurkundungsbasis seines Eintragungsantrags nicht in einem der Rechtsauffassung des Grundbuchamts entsprechenden Sinn anzupassen. In einem solchen Fall sei für eine Zwischenverfügung kein Raum. Für das weitere Verfahren weise der Senat darauf hin, dass die Aufteilung des Eigentums am Grundstück in Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen jeweils samt Keller in der vorliegenden Form einer zusätzlichen Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG bedürfe. Es bestünden zwar keine Bedenken, unter direkter oder zumindest analoger Anwendung von § 8 WEG einen Miteigentumsanteil zu unterteilen. Dies erfordere aber eine Teilungserklärung gemäß oder analog § 8 WEG, die auch in Kombination mit einem Teilungsvertrag nach § 3 WEG abgegeben werden könne.

Hinweis

Der Fall behandelt im Kern ein grundbuchtechnisches Problem. Dieses besteht darin, dass die bisherigen Miteigentümer Miteigentum an dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück in einer anderen Größe haben wollen als am unaufgeteilten Grundstück. Insoweit ist umstritten, ob im Rahmen eines Teilungsvertrags ein Miteigentumsanteil in mehrere selbstständige Anteile aufgespalten werden kann oder ob dazu zusätzlich eine Unterteilungserklärung abgegeben werden muss. Das OLG schließt sich den Stimmen an, die diese Erklärung der jeweiligen Miteigentümer verlangen. Allerdings bedarf es dazu keiner Teilungserklärung. Die Unterteilung kann schlicht mit dem Teilungsvertrag kombiniert werden. Ist anlässlich der Begründung von Sondereigentum auch eine Veränderung der Beteiligungsverhältnisse oder Miteigentumsquoten gewünscht, kann dies im Teilungsvertrag nach § 3 WEG vereinbart werden, der sich nach allgemeiner Ansicht mit einer Erklärung entsprechend § 8 WEG in ein und derselben Urkunde kombinieren lässt (LG Bochum, Beschluss v. 21.8.1998, 7 T 481/98, NJW-RR 1999 S. 887; DNotI-Gutachten, DNotI-Report 2015, S. 169/170).

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an der Frage, ob eine Unterteilungserklärung erforderlich ist, nichts ändern.

5 Entscheidung

OLG München, Beschluss v. 15.6.2020, 34 Wx 144/20