Zusammenfassung
Für die Räumung von Wohnraum ist grundsätzlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Bei Geschäftsraummietverhältnissen kommt es dagegen auf den Gegenstandswert an. Wichtig ist die richtige Bezeichnung der Parteien in der Klageschrift. Das ist vor allem bei Eheleuten, bei denen nur einer Vertragspartei ist, problematisch.
1 Gerichtliche Zuständigkeit
1.1 Wohnraummietverhältnisse
Zuständig ist dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet. Die Zuständigkeit dieses Amtsgerichts gilt ausnahmslos; eine vertragliche Gerichtsstandsvereinbarung ist unzulässig (§ 40 Abs. 2 ZPO).
Eine Ausnahme gilt für Mietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB gemäß § 29a Abs. 2 ZPO. Hierunter fällt
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
- Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
- Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den Mieterschutzvorschriften hingewiesen hat.
1.2 Geschäftsraummietverhältnisse
Das Amtsgericht ist zuständig, wenn der Gegenstandswert 5.000 EUR nicht übersteigt (§ 23 GVG). Für Räumungsverfahren mit einem Gegenstandswert über 5.000 EUR, also ab 5.000,01 EUR, ist das Landgericht zuständig.
Ermitteln des Gegenstandswerts
Dies können Sie ganz einfach nach § 41 Abs. 1 GKG berechnen:
Der Streitwert errechnet sich aus der Miete für 1 Jahr ohne Betriebskostenvorauszahlungen, also die Jahreskaltmiete.
2 Die Klageschrift
Der Prozess beginnt mit Einreichen eines Schriftsatzes (= Klageschrift) bei Gericht. Die Klageschrift muss nach § 253 ZPO enthalten
- die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts,
- eine Sachverhaltsschilderung, aus der sich alle Tatsachen ergeben, die für den Räumungsanspruch maßgeblich sind und
- einen bestimmten Klageantrag.
2.1 Bezeichnung der Parteien und des Gerichts
Die Klage muss grundsätzlich vom Vermieter erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, sondern die Wohnung seinerseits nur gemietet hat. Solange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter besteht, kann der Eigentümer den Mieter nicht auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat der Eigentümer allerdings den Herausgabeanspruch nach §§ 546 Abs. 2, 985 BGB.
Mietverwalter ist nicht klagebefugt
Der Verwalter einer Mietwohnung ist grundsätzlich nicht im eigenen Namen klagebefugt, es sei denn, er ist ausdrücklich dazu befugt. Das kann auch im Mietvertrag stehen.
Das Gleiche gilt für den WEG-Verwalter, seitdem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft festgestellt hat.
Bei mehreren Vermietern muss die Klage im Namen aller Vermieter erhoben werden.
Auf der Mieterseite ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben. Das sind zunächst alle Mieter.
Untermieter in Räumungsklage nicht vergessen
Waren die Wohnung oder Teile davon untervermietet, können auch die Untermieter mitverklagt werden. Werden sie nicht mitverklagt und geben die Untermieter die Räume auch nicht freiwillig heraus, so kann der Gerichtsvollzieher nicht räumen. Der Vermieter muss sich zunächst einen Titel gegen die Untermieter beschaffen.
Fordern Sie den Untermieter zur Räumung auf
Informieren Sie den Untermieter von der Kündigung und fordern Sie ihn auf, fristgerecht zu räumen und dies vorher schriftlich zu bestätigen. Sonst ist er nicht im Verzug. Wenn er nichts von der Kündigung weiß, hat er zu einer Klage keinen Anlass gegeben. Wenn er dann den Räumungsanspruch sofort anerkennt, werden Ihnen die Kosten auferlegt (§ 93 ZPO).
Aber: Dies gilt nicht, wenn er auf Ihre – beweisbar zugestellte! – Räumungsaufforderung nicht reagiert. Dann haben Sie Grund zur Klage und der Untermieter muss die auf ihn anfallenden Kosten tragen, wenn Sie den Prozess gewinnen.
Hat einer von mehreren Mietern den Besitz an den Räumen bereits aufgegeben und ist ausgezogen, können dennoch alle Mieter auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen werden.
2.1.1 Eheleute
Räumungsklage gegen beide Ehepartner richten
Zur Räumung einer Ehewohnung ist grundsätzlich ein Titel gegen beide Eheleute erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte Partei des Mietvertrags ist.
In diesem Fall wird angenommen, dass der Ehegatte aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe Mitbesitzer der Wohnung ist; der Mitbesitz kann einem Wohnungsnutzer nur aufgrund eines Räumungstitels gen...