Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertV ... / 2.2 Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Nachfolgend wird die zweite sehr bedeutende Sachversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, erläutert.

Gesetzliche Vorschriften

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG schreibt eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung vor. Fehlt eine solche Sachversicherung, kann diese von jedem einzelnen Sondereigentümer eingefordert werden (§ 18 Abs. 2 WEG).

Gemäß der Regelung nach § 836 BGB ist ein Grundstücksbesitzer verpflichtet, für alle Schäden, die aus seinem Grundstück und Gebäude an fremden Personen und Sachen entstehen können, aufzukommen. Aufgrund der Verkehrssicherungspflicht hat er z. B. darauf zu achten, dass Gefahrenquellen beseitigt werden.

§ 836 BGB – Haftung des Grundstücksbesitzers

(1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

(2) Ein früherer Besitzer des Grundstücks ist für den Schaden verantwortlich, wenn der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach der Beendigung seines Besitzes eintritt, es sei denn, dass er während seines Besitzes die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat oder ein späterer Besitzer durch Beobachtung dieser Sorgfalt die Gefahr hätte abwenden können.

(3) Besitzer im Sinne dieser Vorschriften ist der Eigenbesitzer.

Musterbedingungen des GDV

Analog der Wohngebäudeversicherung hat auch hier der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) Musterbedingungen sowohl für private als auch für gewerbliche Haus- und Grundbesitzer entwickelt. Im Folgenden wird Bezug auf die private Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung genommen.^[1]

Versicherungsschutz

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung dient der Absicherung der GdWE gegen Ansprüche Dritter und den damit verbundenen finanziellen Schäden. Es werden Schadensereignisse (Personen- und Sachschäden) abgesichert, die durch das gemeinschaftliche Eigentum entstanden sind.

Nicht: Von Sonder-/Teileigentum ausgehende Schäden

Schäden, die von einem Sonder- oder Teileigentum ausgehen, sind nicht über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der GdWE versichert. Diese werden von einer Privathaftpflichtversicherung des jeweiligen Sondereigentümers abgedeckt.

Nicht: Schäden an Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Schäden, die an einem Sonder-/Teileigentum oder am Gemeinschaftseigentum entstehen, sind ebenfalls nicht von der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt.

Versichert sind u. a. die gesetzliche Haftpflicht der GdWE für

• die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten wie z. B.

  • Versäumnisse bei Streu- und Räumpflicht (Beispiel: ein Passant rutscht aus und verletzt sich),
  • unzureichende Erhaltung wie Instandhaltung, Instandsetzung, Pflege oder Wartung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen, wie beispielsweise bei der Aufzugsanlage, Heizungsanlage, Hauseingangsbeleuchtung,
  • Bauschäden an Dach, Gebäudewand oder Treppen (Beispiel: Lose Dachziegel fallen auf ein Auto und beschädigen die Motorhaube).
• die Verletzung Dritter als Bauherrin oder Unternehmerin von Bauarbeiten (z. B. bei der Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, baulichen Veränderungen etc.).

Der Versicherungsschutz lässt sich durch gesonderte Vereinbarung erweitern, z. B. auf

• Ansprüche eines Wohnungseigentümers

  • gegen die Verwaltung,
  • gegen die GdWE;
• gegenseitige Ansprüche von Wohnungseigentümern im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.

Versicherungsnehmer

Versicherungsnehmerin ist die GdWE, bei der die gesetzliche Haftpflicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum versichert wird. Mitversichert werden:

• Arbeitnehmer der Gemeinschaft, die durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragt sind für Ansprüche, die gegen sie aus Anlass der Ausführung dieser Verrichtung erhoben werden.
• Insolvenzverwalter und Zwangsverwalter in dieser Eigenschaft.
• Verwalter und Wohnungseigentümer, bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.^[2]

Versicherer

Das Versicherungsunternehmen nimmt im Schadensfall folgende Aufgaben wahr:

• es prüft, ob und in welchem Umfang eine Schadensersatzpflicht begründet ist,
• es reguliert bei begründeter Schadensersatzpflicht die Schäden und
• übernimmt in Fällen, in denen unbegründete Schadensersatzforderungen gestellt werden, die Abwehr dieser Ansprüche (inkl. Rechtsstreit).

Deckungssumme

Verletzt sich ein Dritter solchermaßen, dass er lange Zeit oder so...