Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 1.2. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S/2.

1 Allgemeines

Mit jedem wirtschaftlichen Handeln von Unternehmen und Selbstständigen sind Risiken verbunden. Dies gilt auch und gerade im Hinblick auf die einzelnen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie, wo diese Risiken nicht nur rund um die Immobilie selbst, sondern auch für die Akteure und Nutzer dieser Immobilie bestehen. Obgleich versucht wird, durch Einsatz von Risiko-Management-Systemen^{^[1]} (insbesondere bei großen Unternehmen) Risiken zu mindern, verbleibt es stets bei der ungewissen und nicht abzuschätzenden Gefahr eines Schadenseintritts. Um bei einem solchen Schadenseintritt wirtschaftliche Schäden an Personen, Sachen und Vermögen abzuwenden, ist der Abschluss entsprechender Versicherungen immanent.

[1] Risiko-Management-System (RMS): Umfassende Analyse, Bewertung und Überwachung von externen und internen Risiken (und Chancen) eines Unternehmens mit dem Ziel, erforderliche Handlungen und Methoden in Prozessen und Abläufen zu integrieren, um Risiken u. a. zu reduzieren, zu erkennen, zu streuen und gegenzusteuern.

1.1 Versicherungsarten

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat wie jeder Haus- und Grundbesitzer Vorsorge durch einen umfassenden Versicherungsschutz zur Absicherung der eigenen Vermögenswerte und zur Deckung von Schadensersatzansprüchen Dritter zu treffen. Die Absicherung der eigenen Vermögenswerte wird durch sog. Sachversicherungen die Deckung von Schadensersatzansprüchen Dritter durch Haftpflichtversicherungen erreicht. Eine Sachversicherung ersetzt die Beschädigung oder Zerstörung von Sachen und/oder Gebäuden, eine Haftpflichtversicherung tritt bei berechtigten oder unberechtigten Ansprüchen Dritter wegen eines Personen-, Sach- oder Vermögensschadens aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen ein.

1.2 Pflichten des Wohnungseigentumsverwalters

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt für das Gemeinschaftseigentum abzuschließende Versicherungen in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG:

§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere (...)

3.	die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, (…)

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Wohngebäudeversicherung zum Neuwert sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Mit dem Abschluss dieser Versicherungen hat die GdWE aber lediglich einen "Mindestversicherungsschutz".^{^[1]} Hier ist es i. S. v. § 27 Abs. 1 WEG Aufgabe des Verwalters, für die GdWE

sämtliche zu versichernden Risiken im Sinne einer Risikoanalyse zu prüfen und unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Aspekte (Kosten-/Nutzen) zu handeln,
im Fall des beabsichtigten Neuabschlusses von Versicherungsverträgen Angebote einzuholen und der GdWE zur Beschlussfassung vorzulegen;
bestehende Verträge regelmäßig zu prüfen, dem Versicherer Gefahr- und Werterhöhungen mitzuteilen, Deckungslücken zu identifizieren, die Versicherungssumme und deren Angemessenheit zu überwachen und die Prämien fristgemäß zu zahlen.^{^[2]}

Leistungsfreiheit des Versicherers droht
Erfolgen nach dem Versicherungsabschluss wesentliche Änderungen bei den versicherten Risiken oder Wertsteigerungen am Versicherungsobjekt^{^[3]}, so bedarf dies der Mitteilung des WEG-Verwalters gegenüber der Versicherungsgesellschaft, um den Versicherungsschutz entsprechend anzupassen. Andernfalls besteht die Gefahr der Unterversicherung oder Gefahrerhöhung, was zu einer Leistungsfreiheit des Versicherers führen kann.
Der WEG-Verwalter ist als Organ der GdWE für die Abwicklung von Versicherungsschäden zuständig.

[1] Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 121.

[2] Siehe auch Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 118; Brauer/Lange, Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 514.

[3] Wesentliche Änderungen durch geänderte Gefahrenlage (z. B. geänderte Haustechnik oder Nutzungsart) oder Wertsteigerungen (z. B. Durchführung baulicher Maßnahmen/Modernisierungen).

1.3 Versicherungsvertrag

1.3.1 Grundsätze

Der Versicherungsvertrag ist die zentrale Grundlage und regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Er verweist auf die einschlägigen Gesetze und vereinbarten Versicherungsbedingungen, was im Versicherungsschein dokumentiert wird. Allgemeingültige Regelungen zu einem Versicherungsvertrag gehen nicht aus dem BGB, sondern aus dem Gesetz über den Versicherungsvertrag (VVG) hervor. Zwar gilt das BGB für alle privatrechtlichen Verträge und damit auch für Versicherungsverträge. Da das VVG aber spezielle Vorschriften zum Versicherungsvertrag enthält, sind diese gegenüber den Vorschriften des BGB vorrangig. Neben dem VVG spielen für einen Versicherungsvertrag auch die AVB (Allgemeine und Besondere Versicherungsbedingungen) und die BBR (Besondere Bedingungen und Risikobeschreibungen) eine große Rolle.