Saarländisches OLG Urteil vom 31.08.2004 - 4 U 55/04-10

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 17.12.2003; Aktenzeichen 3 O 38/03)

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des LG Saarbrücken v. 17.12.2003 - 3 O 38/03 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 115 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten auf Löschung einer Auflassungsvormerkung und Herausgabe einer Eigentumswohnung in Anspruch.

Die Kläger sind je zur Hälfte Eigentümer der im Antrag bezeichneten Eigentumswohnung, die sie zusammen mit einer in der Eigentumswohnung vorhandenen Einbauküche mit notariellem Vertrag v. 25.9.2001 (Bl. 4-13 d.A.) an die Beklagten verkauften. Der Kaufpreis betrug 190.000 DM, wovon ein Teilbetrag i.H.v. 4.000 DM auf eine Einbauküche entfiel. Der Kaufpreis war gem. § 4 des Vertrages in zwei Raten zu zahlen: Die erste Rate i.H.v. 30.000 DM sollte zehn Tage nach der Bestätigung durch den Notar beglichen werden, dass alle erforderlichen Zustimmungen und der Verwalternachweis in der gesetzlichen Form vorliegen würden und die Eintragung der lastenfreien Eigentumsvormerkung beantragt worden sei. Die zweite Rate i.H.v. 160.000 DM war am 27.12.2001 fällig. Weiterhin vereinbarten die Parteien, dass die Beklagten die mit dem Vertrag verbundenen Kosten sowie die anfallende Grunderwerbsteuer zahlen sollten (§ 15; Bl. 10 d.A.). Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten sollten in Ansehung des Kaufgegenstands am Tag der Zahlung des Teilkaufpreises von 30.000 DM auf die Beklagten übergehen (§§ 12, 23). Auch alle ab diesem Zeitpunkt entstehenden Wohngeldverpflichtungen sollten zu Lasten der Beklagten gehen (§ 13; Bl. 8 d.A.). Der Kaufvertrag enthielt in § 7 folgende Rücktrittsvereinbarung:

(1) Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf eine nach dessen Fälligkeit erfolgte Mahnung des Verkäufers nicht, kommt der Käufer durch die Mahnung in Verzug. Ohne Mahnung kommt der Käufer 30 Tage nach Fälligkeit des Kaufpreises und Zugang der Fälligkeitsmitteilung des amtierenden Notars gem. § 4 Abs. 1 in Verzug.

(2) Entgegen § 454 BGB steht dem Verkäufer bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 326 BGB das dort bestimmte Rücktrittsrecht zu.

Nach Eintragung der Eigentumsvormerkung zahlten die Beklagten im November 2001 die erste Kaufpreisrate i.H.v. 30.000 DM. Nachdem die Beklagten die Kläger mit Schreiben v. 9.3.2002 (Bl. 14 d.A.) mit Fristsetzung zum 2.4.2002 zur Zahlung des restlichen Kaufpreises, der Zinsen, der "Nebenkosten einschließlich der Zustimmungsgebühr" aufgefordert hatten, überwiesen die Beklagten am 27.3.2002 einen weiteren Betrag i.H.v. 167.505,26 DM, der sich nach dem Vortrag der Beklagten wie folgt zusammensetzt: 160.000 DM Restkaufpreis; 4.663,70 DM Wohngeld; 2.542,46 Zinsen; 290 DM Zustimmungsgebühren; 9,20 DM Einschreiben. Auf die Zahlung reagierten die Kläger zunächst mit einem Schreiben v. 10.4.2002 (Bl. 16 d.A.), in dem sie die Beklagten darüber informierten, dem Notar die vollständige Kaufpreiszahlung einschließlich Zinsen und Nebenkosten anzeigen zu wollen. In einem Schreiben v. 29.6.2002 (Bl. 18 d.A.) baten die Kläger um Ausgleich der Grundsteuer, für die die Kläger als eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen wurden. Mit weiteren Schreiben v. 5.8.2002 (Bl. 19 d.A.) und 11.9.2002 (Bl. 20 d.A.) forderten die Kläger die Beklagten zur Erstattung der Grunderwerbsteuer auf und kündigten im letztgenannten Schreiben an, für den Fall der Nichtzahlung alle möglichen Schritte in die Wege zu leiten, um eine Eigentumsumschreibung zu erreichen und eine weitere Haftung als noch eingetragene Eigentümer zu vermeiden. Mit Schreiben v. 12.12.2003 (Bl. 23 d.A.) erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Zwischenzeitlich wurde die Grunderwerbsteuer von den Beklagten beglichen.

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, sie seien wirksam vom Vertrag zurückgetreten, da die Beklagten ihren Verpflichtungen aus dem notariellen Kaufvertrag zur Zahlung des Wohngeldes und der Notarkosten nicht nachgekommen seien.

Die Kläger haben beantragt,

(1) die Beklagte zu 1) zu verurteilen, einer Löschung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der im Grundbuch von Saarbrücken Bl. eingetragenen Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur, Flurstück Hof- und Gebäudefläche", verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, Erdgeschoss links, mit Keller, im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer bezeichnet, zuzustimmen.

(2) den Beklagten zu 2) zu verurteilen, einer Löschung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der im Grundbuch von Saarbrücken Bl. eingetragenen Eigentumswohnung: Miteigentumsanteil an de...