Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Dies muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB), schriftlich oder mündlich mitteilen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Grob fahrlässige Unkenntnis liegt vor, wenn der Mangel so offensichtlich ist, dass seine Wahrnehmung sich dem Mieter praktisch aufdrängen muss. Der Mieter muss die Mietsache daher nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen. Er darf sich grundsätzlich darauf verlassen, dass die Mietsache funktionstüchtig ist. Daher haftet ein Mieter z. B. nicht für den Einsturz eines Flachdachs, auf dem sich infolge verstopfter Abflüsse und Ableitungen Wasseransammlungen gebildet haben, die zur Überlastung des Daches und zum Einsturz führten (so z. B. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.6.2008, 1-24 U 193/07).
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