Schwimmbad und Sauna: Stilllegung möglich? / 4 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob es eine Beschlusskompetenz gibt, eine Anlage oder Einrichtung, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, stillzulegen. Daneben wird auch gefragt, ob es bei einer baulichen Veränderung anders wäre.

Stilllegungen

Das AG hat Recht, soweit es keine Beschlusskompetenz in § 19 Abs. 1 WEG entdeckt. Denn in einer andauernden Benutzungsuntersagung liegt keine bloße Verwaltung i. S. v. § 18 Abs. 1 WEG. Es ist kein Gegenstand der Verwaltung, das gemeinschaftliche Eigentum aufzugeben (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 10). Bei der Bestimmung, gemeinschaftliches Eigentum nicht mehr zu benutzen, z. B. einen Personenaufzug (das war der vom AG zitierte Fall OLG Saarbrücken, Beschluss v. 29.11.2006, 5 W 104/06 NJOZ 2007 S. 1109), einen Müllschlucker (OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 30.8.2004, 20 W 440/01, NZM 2004 S. 910) oder eine Heizungsanlage, handelt es sich jeweils um einen totalen Gebrauchsentzug und damit um eine Änderung der Grundlagen, was allen Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch zur Verfügung stehen soll.

Über diese elementare Frage kann nicht beschlossen werden. Ein Benutzungsbeschluss darf eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung erlaubte Benutzung nicht vollständig verbieten bzw. ausschließen. Eine Benutzungsbestimmung durch Benutzungsbeschluss setzt also stets den weiteren Mitgebrauch voraus.

Bauliche Veränderung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte argumentiert, ihr seien die Stilllegungen als bauliche Veränderungen erlaubt. Dem stemmt sich das AG zu Recht entgegen. Auch eine bauliche Veränderung steht nämlich nach richtiger Ansicht unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Selbstverständlich steht ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG unter dem Vorbehalt einer entgegenstehenden Vereinbarung und ist nichtig, wenn er diese dauerhaft ändern will (Dötsch, ZWE 2021, S. 341, 347; a. A. Häublein/Jacoby/Lehmann-Richter/Wobst, ZWE 2021, S. 27, 28).