Steigende Mietrendite in den Top-8-Städten

Überblick

Die 8 größten deutschen Städte (Top 8) bleiben – trotz Inflation und Zinsanstieg – für Investments in Wohnimmobilien interessant, wie eine Analyse von Empira zeigt. Die Mieten steigen und langfristig auch die Erträge.

Die Mietwohnungsmärkte in den deutschen Metropolen sind laut einer Analyse der Empira Group für Investoren nachhaltig stabil. Untersucht wurden die Top-8-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Kontext demografischer und ökonomischer Entwicklungen. Das Ergebnis: Die Mietentwicklung, die Bewertungsrendite und die Performance der Wohnimmobilien sind in diesen Städten wegen der günstigen Rahmenbedingungen in den Bereichen Demografie, Wirtschaft, Einkommen und Bildung weiterhin resilient und stabil.

Wohnungsvermieter können immer höhere Miete verlangen

Die Mieten in den Top 8 haben sich laut Empira seit 2003 um mehr als 50 % erhöht, am stärksten in Berlin mit einem Plus von 72 % innerhalb von 20 Jahren. Unter den betrachteten Metropolen hatte die deutsche Hauptstadt vor 20 Jahren noch die zweitniedrigsten Mieten, jetzt ist es Platz 3.

Auch in der baden-württembergischen Landeshauptstadt ging es mit den Wohnungsmieten steil nach oben: Nach Zahlen von Empira gab es in Stuttgart einen Preissprung von 62 %. In Leipzig – mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12 EUR für eine Mietwohnung bei Erstbezug immer noch vergleichsweise günstig – stiegen die Mieten seit 2003 um 59 % und in München um 55 %. In der bayrischen Landeshauptstadt können Vermieter im Schnitt knapp 21 EUR verlangen bei Erstbezug. In Düsseldorf stiegen die Mieten im Betrachtungszeitraum hingegen "nur" um 20 %, in Hamburg um 24 % und Köln um 33 %.

Zu erkennen sei auch, dass durch die gestiegene Inflation, die erhöhten Zinsen und Baukosten sowie den vermehrten bürokratischen Aufwand die Neubauzahlen weiter sinken, heißt es bei Empira.

Wohnungsneubau: Sinkende Tendenz bis 2024

Neben der natürlichen Angebotsknappheit in den untersuchten Städten sinkt Empira zufolge das Angebot auf diese Weise zusätzlich im Verhältnis zur Nachfrage. Die Wohnimmobilienmärkte bewegen sich wegen der hohen Baukosten außerdem tendenziell weg vom Eigentum und hin zur Miete.

"Die Immobilen- und Bauwirtschaft wird im Jahr 2023 deutlich weniger Neubauten verzeichnen als noch im Jahr davor", schreiben die Analysten. Dafür seien nicht nur gestiegene Finanzierungs- und Baukosten, sondern auch höhere Anforderungen an den Neubau verantwortlich. Die Fortsetzung dies Trends wird von der Branche auch für 2024 antizipiert.

Aktuell sind laut Bericht die Neubauanteile von Frankfurt/M. (8,3 %) und München (8,2 %) positive Beispiele. Die Neubauquoten von Leipzig mit 3,6 % und Berlin mit 3,7 % repräsentieren das untere Ende des Feldes.

Mietrenditen: Erholung erwartet

Die Bruttomietrenditen, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Kaltmiete setzen, sind in den vergangenen 20 Jahren laut Empira-Auswertung in allen Top-8-Städten gefallen: Im Jahr 2003 erzielten Vermieter in den 8 größten Städten noch eine durchschnittliche Rendite von 6,7 %, zuletzt waren es aufgrund gestiegener Zinsen und einem gesunkenen Vermietungsrisiko nur noch zirka 3,1 %. Die Mietrenditen liegen dabei laut Empira im Durchschnitt eng beieinander und waren zu jedem Zeitpunkt der vergangenen 20 Jahre höher als die Renditen deutscher Staatsanleihen.

Zwei Städte machen hier eine Ausnahme: Vermieter in Leipzig erzielten im Jahr 2003 deutlich höhere Renditen als Vermieter in den übrigen "Top 8": ca. 1,4 Prozentpunkte. Die Rendite von Wohninvestments in München hingegen liegt etwa 0,8 Prozentpunkte unterhalb der durchschnittlichen Rendite, heißt es bei Empira. Die Experten gehen davon aus, dass die Mietrenditen in allen analysierten Städten bis zum Jahr 2026 im Schnitt auf 3,9 % steigen werden.

Der Empira-Bericht zeigt gemeinsame Rahmenbedingungen, spezifische Unterschiede und Perspektiven für die Wohnimmobilienmärkte der 8 deutschen Metropolen mit mehr als 600.000 Einwohnern auf. Kriterien sind die Bevölkerungsentwicklung, die Wirtschaftsleistung und Beschäftigungszahlen der Städte. Außerdem werden die Größe des Wohnungsbestands, das Neubauvolumen und das Aufkommen von KfW-Förderungen berücksichtigt.