Teilungserklärung: Bestimmtheit

1 Leitsatz

Die in einer Teilungserklärung aufgenommene Bestimmung "Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, so sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln" verstößt nicht gegen den im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz.

2 Normenkette

§§ 4, 5, 7 WEG

3 Das Problem

B bestimmt in einer Teilungserklärung, welche Räume und Bestandteile zum Sondereigentum gehören sollen. Der Absatz schließt mit folgender Erklärung:

"Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, so sind sie den jeweils zugehörigen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich der Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wie Sondereigentum zu behandeln."

Das Grundbuchamt meint, diese Anordnung entspreche nicht dem im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz und sei nicht eintragungsfähig. Bei Eintragung müsse feststehen, was zum gemeinschaftlichen Eigentum und was zum Sondereigentum gehöre. Hiergegen wendet sich B.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Die Erklärung genüge dem im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz. In der Teilungserklärung werde bestimmt, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören sollen. Sodann werde bestimmt, was gelten solle, wenn die genannten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein sollten (dann sollen sie zur Sondernutzung zugewiesen sein). Das zeige, dass die Zuweisung von Sondereigentum davon abhängig sein solle, dass die Sondereigentumsfähigkeit der genannten Gebäudeteile verneint werde. Die Frage der Sondereigentumsfähigkeit der ausdrücklich genannten Gebäudeteile stelle sich immer, wenn der Eigentümer eines Grundstücks dessen Teilung erkläre und die Eintragung von Wohnungseigentum beantrage.

Die Sondereigentumsfähigkeit von Gebäudeteilen richte sich nach § 5 WEG, der die Abgrenzung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum regele. Entscheidend für die Eintragung sei also die Rechtsfrage, ob die in der Teilungserklärung in erster Linie gewollte Zuweisung der genannten Gebäudeteile zum Sondereigentum wirksam sei. Die Beantwortung dieser Frage hänge nicht vom Willen der Beteiligten ab, sondern davon, ob die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG gegeben seien. Diese im Einzelfall möglicherweise schwierige und streitige rechtliche Frage habe das Grundbuchamt vor der Eintragung zu prüfen. Ein Ermessen stehe ihm nicht zu.

Der streitigen Erklärung komme danach die Bedeutung zu, vorsorglich und hilfsweise bereits in der Teilungserklärung den Willen des teilenden Eigentümers dahin festzuhalten, dass an den fraglichen Gebäudeteilen in rechtlicher Hinsicht wenigstens ein Sondernutzungsrecht bestehen solle. Bedenken gegen die Zulässigkeit der Regelung ergäben sich nicht, da in der Rechtsprechung und in der überwiegenden Literatur anerkannt sei, dass die unwirksame Begründung von Sondereigentum in die Bestellung eines Sondernutzungsrechts umgedeutet werden könne. Auch die Umdeutung habe den Zweck, den von den Parteien erstrebten wirtschaftlichen Erfolg zu verwirklichen, wenn das rechtliche Mittel, das sie dafür gewählt hätten, unzulässig sei, jedoch ein anderer, rechtlich gangbarer Weg zur Verfügung stehe, der zum annähernd gleichen wirtschaftlichen Ergebnis führe. Die Teilungserklärung werde dadurch nicht unklar.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Teilungserklärung wie beantragt umgesetzt werden kann. Das Grundbuchamt hat Bedenken, weil der aufteilende Eigentümer zwar für bestimmte Gebäudeteile bestimmt, dass sie im Sondereigentum stehen sollen, er aber zugleich erklärt, was gelten solle, wenn die Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig seien.

Inhalt einer Teilungserklärung

Der aufteilende Eigentümer kann die Anzahl und die Größe der Miteigentumsanteile sowie die Räume bestimmen, die nach der Aufteilung im Sondereigentum stehen sollen. Eine Kompetenz, für wesentliche Gebäudebestandteile anzuordnen, dass sie im Sondereigentum stehen sollen, besteht nicht. Was insoweit gilt, bestimmt § 5 WEG. Dies erkennt das OLG – und erkennt es nicht. Irgendwie scheint es davon auszugehen, dass der aufteilende Eigentümer dennoch bestimmen könne, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen sollen.

Umdeutung

Findet sich in einer Teilungserklärung eine Anordnung, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen sollen, kann diese Anordnung im Einzelfall umgedeutet werden. Vorstellbar ist, dass an dem entsprechenden Gebäudebestandteil ein Sondernutzungsrecht bestehen soll. Und es ist vorstellbar, dass der Wohnungs- als Sondereigentümer, dem der Gebäudebestandteil zugeordnet werden sollte, verpflichtet sein soll, die Erhaltungs- und/oder Betriebskosten für diesen Bestandteil zu tragen. Das OLG spricht die erste Umdeutung an. Dem Notar schwebte hingegen die zweite Umdeutung, also eine Umlagevereinbarung, vor ("Instandhaltungspflichten und etwaiger Betriebskosten wi...