Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: Änderung / 5 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Denn T habe im Zeitpunkt des Widerrufs bereits von den Vollmachten Gebrauch gemacht und die gemäß den §§ 876 und 877 BGB erforderliche Zustimmung zu den Änderungserklärungen schon erteilt. Die Vollmachten würden auch nicht offensichtlich gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoßen und es liege auch kein evidenter Missbrauch der Vollmachten vor.

Hinweis

Im Fall geht es um Änderungen der Teilungserklärung, aber auch Änderungen der Gemeinschaftsordnung ("Nachträge"). Zu solchen ist der teilende Grundstückseigentümer berechtigt, solange für keinen werdenden Wohnungseigentümer Auflassungsvormerkungen eingetragen sind. Ist hingegen eine Vormerkung eingetragen, ist für die Änderung die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten erforderlich, wobei insoweit die §§ 876 und 877 BGB entsprechend anzuwenden sind. Im Fall ist sich der Notar unsicher, ob die Zustimmung, die der Bauträger als Vertreter abgegeben hat, wirksam ist. In dieser Situation entscheidet er sich für einen Vorbescheid und gibt den Erwerbern so die Möglichkeit, sich gegen einen Vollzug der Nachträge zu wenden. Von dieser Möglichkeit machen diese auch Gebrauch. Ihre Beschwerde hat Erfolg, wenn für den Notar ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar und damit offensichtlich ist, dass eine wirksame Vollmacht nicht (mehr) vorliegt. Ebenso liegt es, wenn ein eindeutiger Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen gegeben ist. Diese Eindeutigkeit liegt nach Ansicht des BGH aber nicht vor.

Was ist für den Verwalter wichtig? Vollmachten

Vor dem Hintergrund, dass es bei Bauvorhaben häufig notwendig oder zweckmäßig ist, die ursprüngliche Planung zu modifizieren, beanstandet es die h. M. nicht, wenn die Erwerber dem teilenden Eigentümer in den Erwerbsverträgen eine Vollmacht erteilen, die ihm Änderungen der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung ermöglichen. Die Vollmacht unterliegt allerdings einer Klauselkontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB, wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Danach ist die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Diskutiert wird in Rechtsprechung und Literatur insoweit, ob die Vollmacht im Außenverhältnis wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes unbeschränkt sein muss und ob die Zumutbarkeit i. S. v. § 308 Nr. 4 BGB allein durch Beschränkungen im Innenverhältnis herbeigeführt werden kann. Überwiegend wird beides bejaht.

Die in einem Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist jedenfalls dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird, was dementsprechend in der Literatur empfohlen wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit § 308 Nr. 4 BGB eine solche Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Dies ist nach h. M. zu bejahen, wenn für die Änderung ein "triftiger" Grund vorliegt. Die Klausel muss die erheblichen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen. In der Literatur besteht insoweit Einigkeit, dass der Leistungsinhalt im engeren Sinn nicht beeinträchtigt werden darf, dass also dem Käufer keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden dürfen, sein Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte unangetastet bleiben müssen, und das zu dessen Benutzung erforderliche gemeinschaftliche Eigentum nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden darf. Außerdem muss eine Überwachung durch den Notar vorgesehen werden. Viele Formulierungsvorschläge verzichten allerdings auf die ausdrückliche Benennung von erheblichen Gründen und beschränken sich auf die Aufzählung der nicht erlaubten Änderungen. Hierdurch soll dem Interesse des Bauträgers Rechnung getragen werden, auf die Wünsche späterer Erwerber eingehen zu können. In der Rechtsprechung ist dieses Interesse vereinzelt für nicht ausreichend angesehen worden, um eine Änderungsvollmacht zu rechtfertigen. Auch genüge eine Beschränkung allein im Innenverhältnis nicht, weil hierdurch im Missbrauchsfall lediglich Sekundäransprüche begründet würden, die den an sich unzumutbaren Eingriff in die Rechte des Käufers nicht beseitigen. Eine Klausel, nach der die Änderung "die Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht wesentlich einschränken" dürfe, sei zu unbestimmt.