Unterlassener Rückbau – Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung

1 Leitsatz

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache oder wegen unerlaubter baulicher Veränderungen ist zunächst nicht auf Geldersatz, sondern auf Wiederherstellung der Sache gerichtet. Daher fehlt es an einer Aufrechnungslage bezüglich der Kaution, bis der Vermieter von seiner Ersetzungsbefugnis Gebrauch macht und den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangt.

2 Normenkette

§§ 215, 249, 280, 281, 387, 548, 551 BGB

3 Das Problem

Hat der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen, z. B. Zwischenwände eingezogen oder Bodenbeläge verklebt, ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau, d. h. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands, verpflichtet. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands setzen, da es sich insofern um keinen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB; BGH, Urteile v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.6.2018, XII ZR 79/17).

4 Die Entscheidung

Nach einem Beschluss des KG Berlin ist aber auch dieser Schadensersatzanspruch zunächst auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB). Erst wenn der Vermieter von seiner sog. Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) Gebrauch macht, d. h. statt der Herstellung des ursprünglichen Zustands den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt, besteht ein Zahlungsanspruch, mit dem der Vermieter gegen den (gleichartigen) Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann.

Hinweis

Obwohl nicht zwingend, ist es dennoch sinnvoll, dem Mieter schriftlich eine angemessene Frist zu setzen und ihm mitzuteilen, in welchen Räumen welche Arbeiten durchzuführen sind. Ferner sollte der Vermieter den Mieter darüber informieren, dass er nach ergebnislosem Fristablauf statt der Leistung Schadensersatz in Höhe der Kosten einfordern wird, die ihm ein Dritter, z. B. ein Handwerksbetrieb, für die Durchführung der vom Mieter geschuldeten Leistungen in Rechnung stellt

5 Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 2.12.2019, 8 U 104/17, GE 2020 S. 540