Veräußerungsbeschränkung: Klage auf Zustimmung / 4 Die Entscheidung

Das AG ist der Ansicht, dies sei der Verwalter! Die Zustimmung sei nicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern von B abzugeben gewesen. B handele bei der Abgabe der Zustimmung nicht als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 12 Abs. 1 WEG spreche von einem "Dritten". Bei diesem handele es sich nicht um ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Hinweis auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 71). Die Veräußerungsbeschränkung könne auch nicht so ausgelegt werden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeint sei. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wäre nur dann zu verklagen, wenn man, wie nach bisherigem Recht, annähme, dass die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Zustimmung übernehmen könnten. Die Klage hätte auch in Bezug auf den weiteren Wohnungseigentümer Erfolg gehabt. Nur wenn sich kein Wohnungseigentümer dazu bereitfinde, sei der Verwalter nach § 275 Abs. 1 BGB von der Leistung befreit.

Hinweise

1. Mit Inkrafttreten der WEG-Reform konnten viele bislang streitige Fragen "beerdigt" werden. Wie jede andere Reform auch, wirft sie aber auch neue Fragen auf, auf die nicht von Anfang an eine befriedigende Antwort erkennbar ist. Eine dieser Fragen ist die, was gilt, wenn die Gemeinschaftsordnung dem Verwalter Pflichten auferlegt. Im Fall ist es die Pflicht, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, sofern gegen die Veräußerung kein wichtiger Grund spricht. Andere Pflichten sind die Berechtigung (und Verpflichtung), einer Benutzung/Benutzungsänderung oder einer baulichen Veränderung zuzustimmen. Für alle diese Pflichten fragt sich, ob sie nunmehr von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen sind. Die Antwort auf diese Frage ist wichtig. Zwar würde der Verwalter in beiden Fällen diese Pflicht wahrnehmen müssen. Einmal wäre es aber seine eigene Pflicht. Das andere Mal wäre es hingegen die Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die er als Organ wahrzunehmen hätte. In diesem Fall müsste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer "Nichtzustimmung" verklagt werden und würde für eine schuldhaft verzögerte Zustimmung Schadensersatz schulden. Sieht man hingegen den Verwalter als verpflichtet an, wäre er bei einer "Nichtzustimmung" zu verklagen und würde selbst für eine schuldhaft verzögerte Zustimmung Schadensersatz schulden. Das AG sieht dieses Problem und entscheidet sich im Anschluss an eine aktuelle Kommentierung dafür, dass der Verwalter persönlich die Zustimmung schuldet. Diese Ansicht ist gut vertretbar, aber umstritten. Der Verwalter sollte die Entwicklung abwarten. Bis dahin sollte er sich so verhalten, als wäre er selbst der Schuldner und käme bei einer Schlecht- oder Nichterfüllung unmittelbar in eine Schadensersatzhaftung.
2. Klarheit kann eine Änderung der Gemeinschaftsordnung schaffen. Diese wird regelmäßig nur möglich sein, wenn es eine Öffnungsklausel gibt. Liegt es so, muss der Verwalter die §§ 10 Abs. 3 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG beachten. Ein Beschluss, der auf einer Öffnungsklausel beruht, muss danach für eine Bindung des Sondernachfolgers zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Zur Eintragung des Beschlusses im Wohnungsgrundbuch bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgewiesen ist. Antragsberechtigt sind die Wohnungseigentümer, nach § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter.
3. Der Zwang, Beschlüsse, die auf Öffnungsklauseln beruhen, zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, gilt nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 geschlossen wurden. Diese Beschlüsse binden Sondernachfolger nur, wenn auch sie nachträglich bis zum Ende des Jahres 2025 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Hieraus folgt faktisch, dass jeder Verwalter die Niederschriften und Beschluss-Sammlungen sichten und klären muss, ob sich dort Beschlüsse finden, die auf einer Öffnungsklausel beruhen. Ist dies der Fall, muss der Verwalter die Wohnungseigentümer hierüber informieren und sich anweisen lassen, ob er namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 7 Abs. 2 WEG vorgehen soll.