Vermögensbericht

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020^[1] eine neue Verpflichtung des Verwalters geschaffen: Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat er einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Für das alte Recht hatte der BGH zuletzt noch einmal betont, dass ein Vermögensstatus kein Bestandteil der Jahresabrechnung ist und auch an ihrer Genehmigungsbeschlussfassung nicht teilnimmt.^[2] Auch nach neuem Recht handelt es sich bei der Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts um eine eigenständige, von der Jahresabrechnung losgelöste Verpflichtung des Verwalters. Allerdings ist der Vermögensbericht nicht – wie nach bisheriger Rechtslage der Vermögensstatus – optional, sondern nunmehr verpflichtend zu erstellen.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl I 2020, S. 2187.

[2] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 80/19, juris.

1 Grundsätze

Ausgehend von der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass ein Vermögensstatus lediglich ein optionales Informationsmedium ist, hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG einen strengeren Weg eingeschlagen: Der Vermögensbericht ist zu erstellen – und zwar unabhängig davon, ob der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt hat oder der Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Hausgeldanpassungsbeträge angefochten ist.

Wichtig

Entlastung widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwalter nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach.^[1]

Die Erstellung des Vermögensberichts begrenzt nicht das Recht der Wohnungseigentümer auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG und auch nicht weitergehende Auskunftsansprüche der Wohnungseigentümer.^[2] Auch wenn der Vermögensbericht also erstellt und zur Verfügung gestellt wurde, haben die Wohnungseigentümer das Recht auf Unterlageneinsicht und weitergehende Auskunftsansprüche.

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 9.11.2023, 2-13 S 3/23, WuM 2024, 108.

[2] AG Kamenz, Urteil v. 26.7.2022, 1 C 305/21, ZMR 2023, 580.

2 Zeitraum

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG ist der Vermögensbericht nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Da das Gesetz auch die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft, wobei auch unter Geltung des neuen Rechts anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht entsprechend nach Ablauf der Wirtschaftsperiode zu erstellen.

Praxis-Beispiel

Wirtschaftsperiode 1.7. bis 30.6.

Umfasst nach entsprechender Vereinbarung der Wohnungseigentümer die jeweilige Wirtschaftsperiode den Zeitraum vom 1.7. eines Jahres bis zum 30.6. des nächsten Jahres, ist der Vermögensbericht nach Ablauf des 30.6. des Folgejahres zu erstellen.

Stichtag ist jeweils der Ultimo der jeweiligen Wirtschaftsperiode. Stimmt diese mit dem Kalenderjahr überein, hat der Vermögensbericht das gemeinschaftliche Vermögen zum 31.12. des Kalenderjahres um 23.59 Uhr auszuweisen. Endet die Wirtschaftsperiode am 30.6. des Folgejahres, ist Stichtag der 30.6. um 23.59 Uhr.

3 Wer hat den Vermögensbericht zu erstellen?

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Da die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts eine solcher der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellt und der Verwalter nur im Innenverhältnis zur Gemeinschaft verpflichtet ist, hat den Vermögensbericht der jeweils im Amt befindliche Verwalter zu erstellen.^[1] Wie im Fall der Jahresabrechnung kann sich der mit Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode ausscheidende Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts durch Vereinbarung verpflichten.^[2]

Wichtig

Anspruchsgegnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Zwar benennt das Gesetz als Verpflichteten zur Erstellung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 WEG ausdrücklich den Verwalter. Allerdings gilt stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als verpflichtet, auch wenn bestimmte gesetzliche Aufgaben ausdrücklich bestimmten Personen, in aller Regel dem Verwalter, zugeordnet sind. Diese Personen handeln als Ausführungsorgane der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erstellt also der Verwalter pflichtwidrig den Vermögensbericht nicht, so ist die entsprechende Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten und nicht etwa gegen den Verwalter.^[3] Auch hier gilt nichts anderes als bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

[1] Arg. AG Kassel, Urteil v. 11.11.2021, 800 C 1850/21, ZMR 2022, 505.

[2] Siehe Blankenstein, Jahresabrechnung, Ziff. 1.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter.

[3] LG Dortmund, Urteil v. 1...