Teilweise wurde die Auffassung vertreten, der Verwalter sei als Annex zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG geregelten Versicherungspflicht auch zur Abwicklung aller Schäden im Sondereigentum verpflichtet.
Begründet wurde dies mit der versicherungsrechtlichen Notwendigkeit, bei dem Abschluss der Gebäudeversicherung für das Gebäude insgesamt, also sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum, zu versichern. Auch wurde diese Auffassung mit der angeblich fehlenden Berechtigung des einzelnen Eigentümers begründet, den Schaden mit der Versicherung abzuwickeln.[1]
Widerspricht geltendem WEG-Recht
Diese Betrachtung ist mit geltendem WEG-Recht nicht in Einklang zu bringen. Sie wird auch der Rechtsnatur des Versicherungsvertrags als echter Vertrag zugunsten Dritter i. S. v. § 328 BGB nicht gerecht.
Die Erhaltung des Sondereigentums obliegt dem einzelnen Eigentümer. Bei nicht versicherten Schäden wäre es unstreitig Sache des Wohnungseigentümers, für die Instandhaltung des Sondereigentums zu sorgen und etwa hierbei auf eigenes Kostenrisiko und unter eigenem Zeitaufwand Handwerker mit der Schadensbeseitigung zu beauftragen und zu beaufsichtigen. Bei nicht versicherten Schäden im Sondereigentum könnte der Eigentümer weder die Mitwirkung des Verwalters noch die Vorfinanzierung der Schadensbeseitigungskosten aus gemeinschaftlichen Rücklagen verlangen.
Regelung in der Gemeinschaftsordnung
Eine vertraglich begründete Pflicht zur Abwicklung von Schäden im Sondereigentum kann sich aus der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag ergeben sowie einer Vereinbarung zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Eigentümer. Sie ergibt sich nicht schon aus der durch Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag begründeten Pflicht zum Abschluss einer Sachversicherung oder Abgabe sachdienlicher Erklärungen.
Abwicklung im Sondereigentum
- Da die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum dem Eigentümer obliegt, kann es sich empfehlen, mit den betroffenen Wohnungseigentümern, jeweils vertreten durch den Verwalter, eine schuldrechtliche Abrede zu treffen, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sodann die Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum im Namen des Wohnungseigentümers beauftragen darf. Dann nämlich kann die gesamte Schadensabwicklung aus einer Hand erfolgen. Hierbei sollte auch eine Zusatzvergütung für den Verwalter vereinbart werden, um zu vermeiden, dass der Verwalter für seinen Aufwand nicht entschädigt wird.
- Will der Eigentümer sich dagegen um die Schadensabwicklung im Sondereigentum selber kümmern, kann er dies als versicherte Person tun. Die Gebäudeversicherung unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern versichert das Gebäude als Einheit.
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