Verwalter: Eigenmächtiger Vertragsschluss

1 Leitsatz

Der Verwalter ist nicht berechtigt, eigenmächtig Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmen.

2 Normenkette

§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 26 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer beschließen, die Eingangstüren und Briefkastenanlagen reparieren zu lassen. Der Verwalter B soll die X-GmbH beauftragen, die ein Angebot i. H. v. brutto 41.511,66 EUR abgegeben hatte. B ignoriert diesen Beschluss und beauftragt ein anderes Unternehmen (eine Unternehmergesellschaft). Diesem zahlt er 36.300,83 EUR. Ferner beauftragt B eigenmächtig ein Unternehmen mit der Lieferung von Schließzylindern, wofür er diesem 1.917,09 EUR zahlt. Schließlich beauftragt B ein Unternehmen mit dem Anschluss der Türöffnerleitungen an die Sprechanlagen. Die Wohnungseigentümer weigern sich, diese und einige weitere Verträge zu genehmigen. Sie sind der Ansicht, die Leistungen seien mangelhaft und wertlos. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt vor diesem Hintergrund B auf Rückzahlung der von ihm aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! B sei nicht berechtigt gewesen, die Verträge mit den Werkunternehmern eigenmächtig zu schließen. Soweit B einwende, mit einer Verwaltungsbeirätin gesprochen zu haben, sei dieser Einwand unerheblich. Denn die Verwaltungsbeirätin sei nicht befugt gewesen, Entscheidungen zu treffen oder Entscheidungen der Wohnungseigentümer zu ändern. Dass einem Verwaltungsbeirat eine solche Entscheidungskompetenz fehle, gehöre zum Basiswissen eines Verwalters – zumal eines gewerblichen. Der Verwalter könne auch nicht damit gehört werden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Arbeiten bereichert worden sei. § 18 Abs. 2 WEG schließe Bereicherungsansprüche aus.

Hinweis

1. Auch diese Entscheidung ist zum Vor-Reformrecht ergangen. Tatsächlich hat sich aber nicht so viel geändert. Zum einen ist der Verwalter auch im neuen Recht selbstverständlich an Entscheidungen der Wohnungseigentümer gebunden und nicht berechtigt, eigenmächtig ein anderes Unternehmen auszuwählen, das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Werkleistungen erbringen soll. Und zum anderen ist der Verwalter nicht berechtigt, Verträge, die zu erheblichen Verpflichtungen führen, eigenständig zu schließen.
2. Darf der Verwalter im Einzelfall die Entscheidung treffen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Dritten einen Vertrag schließt, muss er wie die Wohnungseigentümer vorgehen, wenn diese eine Entscheidung treffen. Grundsätzlich muss daher auch der Verwalter den Markt sichten und anhand von Angeboten überprüfen, welches Unternehmen für eine bestimmte Leistung am besten geeignet ist. Insoweit spielt es eine Rolle, ob ein Werkunternehmer eine Unternehmergesellschaft ist. Denn diese ist nicht ausreichend kapitalisiert und wird sich im Fall einer mangelhaften Werkleistung – wie im Fall – in die Insolvenz flüchten.

4.1 Entscheidung

AG Achim, Urteil v. 14.7.2020, 10 C 312/18