Verwalter: Verkehrssicherungspflicht / 4 Entscheidung

Das AG sieht es wie B. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffe den Verwalter zwar die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Verwalter könne diese Pflicht allerdings delegieren. Im Fall habe der Verwalter die Verkehrssicherungspflicht auf den Hausmeister übertragen. Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht habe der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage sei, seine Verpflichtung zu erfüllen. Dies habe er zu überwachen. Ob die 2-malige Begehung im Jahr, die B selbst durchgeführt haben will, hierfür ausreiche, könne offenbleiben.

Jedenfalls seien jegliche etwaige Ansprüche wegen eines Mitverschuldens des B ausgeschlossen. Zum einen sei K die Treppenanlage und auch ihre Erweiterung durch die obere Stufe seit seiner Kindheit bekannt. Zum anderen hätte K den baulichen Zustand der Treppe weder zum Thema einer Versammlung gemacht noch B informiert.

Hinweis

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist derjenige, der eine Gefahrenlage gleich welcher Art schafft, grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern (Verkehrssicherungspflicht). Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Ein allgemeines Verbot, andere nicht zu gefährden, wäre utopisch.

Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Haftungsbegründend wird eine Gefahr daher erst dann, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden. Deshalb muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten eines Schadeneintritts Vorsorge getroffen werden. Es sind vielmehr nur die Vorkehrungen zu treffen, die geeignet sind, die Schädigung anderer tunlichst abzuwenden.

Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ist genügt, wenn im Ergebnis derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich hält. Daher reicht es anerkanntermaßen aus, diejenigen Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger und gewissenhafter Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die den Umständen nach zuzumuten sind.

Die Verkehrssicherungspflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum ruhen von Gesetzes wegen auf allen Wohnungseigentümern und werden in der Regel nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer "erfüllt", also organisiert. Daneben besteht in Grenzen eine gesetzliche Verkehrssicherungspflicht des Verwalters. Diese folgt in Eilfällen aus § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Danach ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Dringend sind Fälle, die wegen ihrer objektiven Eilbedürftigkeit die Einberufung einer Versammlung und die Befassung der Wohnungseigentümer mit "ob" und "wie" einer Erhaltungsmaßnahme nicht mehr zulassen. Zu fragen ist jeweils, ob die (weitere) Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder Menschen gefährdet wären, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Beispiele für solche eiligen, eher seltenen Fälle, die aber Schäden verursachen können, denen man sofort entgegentreten muss sind etwa ein Gasleck, ein Leitungsbruch, der Ausfall der Heizungsanlage im Winter, ein Brand oder eine Explosion, die Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung, eine Überschwemmung oder das (teilweise) abgedeckte/beschädigte Dach.

Als "Verkehrssicherungspflicht" ist ferner die Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflicht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG anzusehen. In diesem Zusammenhang muss der jeweilige Amtsinhaber die Wohnungseigentümer z. B. über ihre Pflichten als Gebäudeeigentümer informieren, beispielsweise über gesetzliche Anforderungen für Bauteile. Weitere Pflichten – vor allem Handlungspflichten, selbst etwas zu unternehmen – folgen aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hingegen nicht. Denn dem Verwalter obliegt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG – etwas anderes kann vertraglich vereinbart werden – nie die selbstständige Durchführung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme als solcher. Der Verwalter ist von Gesetzes wegen gar nicht in der Lage, eigenmächtig in die Gebäudesubstanz einzugreifen und entsprechende Verträge zu schließen. Der Verwalter ist natürlich auch nicht befugt, Maßnahmen gegen den erklärten Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu treffen. Im Fall wäre also B gar nicht befugt gewesen, die obere Stufe d...