Verwalter von Wohnungseigentum (WEMoG) / 2.4 Zertifizierung

Im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den "zertifizierten Verwalter" geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizierung des Verwalters keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ist^[1], der Verwalter vielmehr auch ohne Zertifizierung seine Tätigkeit aufnehmen und auch fortführen kann. Lässt sich ein Verwalter also nicht zertifizieren, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nicht entgegen. Allerdings hat er zu beachten, dass seine Bestellung nach Ablauf einer Übergangsfrist nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Den zertifizierten Verwalter regelt die Bestimmung des § 26a WEG. Nach Absatz 1 darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen

• rechtlichen,
• kaufmännischen und
• technischen

Kenntnisse verfügt. In Ergänzung hierzu regelt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, dass zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört, soweit nicht weniger als 9 Sondereigentumsrechte bestehen, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG erst ab 1.12.2023 anwendbar. Ursprünglich war hierfür bereits der 1.12.2022 vorgesehen. Dieser Zeitpunkt aber konnte insbesondere von den IHKs nicht gehalten werden, da durch Rechtsverordnung gemäß § 26a Abs. 2 WEG überhaupt erst noch

• nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung;
• Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat;
• die Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen und
• Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen,

festgelegt werden mussten. Die Rechtsverordnung war zwar im Jahr 2022 ausgearbeitet worden, der verbleibende Zeitraum allerdings zu kurz, weshalb eine Verschiebung um ein Jahr erfolgte.

[1] Siehe nachfolgendes Kap. 2.5. Gewerbeerlaubnis.

2.4.1 Betroffener Personenkreis

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings sieht § 7 ZertVerwV bereits einen Katalog von Personen vor, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind und sich auch ohne entsprechende Prüfung als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Hierbei handelt es sich um Personen, die

• die Befähigung zum Richteramt,
• eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
• einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
• einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

besitzen.

Befähigung zum Richteramt

Nach § 5 Abs. 1 DRiG besitzt die Befähigung zum Richteramt, wer ein rechtswissenschaftliches Studium an einer Universität mit der ersten Prüfung und einen anschließenden Vorbereitungsdienst, sog. Referendariat, mit dem zweiten Staatsexamen abschließt.

Immobilienkaufleute, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirte

Hierbei handelt es sich um die "klassischen" immobilienwirtschaftlichen Ausbildungsberufe, die regelmäßig eine 3-jährige Ausbildung erfordern.

Studium mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt

Welche Studiengänge hier konkret geeignet sind, eine Gleichstellung zu begründen, ist derzeit noch unklar und ergibt sich weder aus der Verordnung selbst noch aus ihren Materialien. Derzeit dürften jedenfalls wohl der Bachelor des Architektur- und Immobilienmanagements, des Immobilienmanagements oder des Immobilien- und Facilitymanagements oder für Real Estate und auch das Diplom der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine Gleichstellung begründen.

Juristische Personen

Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich nach § 8 ZertVerwV dann als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen "Beschäftigten", die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 Satz 1 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. "Beschäftigter" ist, wer tatsächlich Aufgaben der Verwaltung wahrnimmt. Hierbei handelt es sich in aller Regel um die ...