WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, ... / 5 Gestattungsbeschluss

Neu: Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung

§ 20 Abs. 2 WEG n. F. verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung einer baulichen Veränderung, bei der den Wohnungseigentümern kein Ermessen bezüglich des "Ob" der Maßnahme eingeräumt ist..

Grundsätze

§ 20 Abs. 2 WEG n. F. verleiht den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen^[1],
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge^[2],
• dem Einbruchschutz^[3] und
• dem Glasfaseranschluss^[4]

dienen.

"Angemessene" bauliche Veränderung

Mit Blick auf diesen Katalog, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine "angemessene" bauliche Veränderung. Hierbei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der in der Praxis dazu dienen soll, unangemessene Forderungen einer baulichen Veränderung zurückzuweisen. Wann eine Maßnahme unangemessen ist, kann nach Auffassung des Gesetzgebers nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden. Ein Entscheidungsermessen oder Einschätzungsspielraum wird den Wohnungseigentümern dadurch aber nicht eingeräumt.

Zu beachten ist bei diesen Maßnahmen allerdings, dass die Wohnungseigentümer über die Modalitäten der Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden. Der Individualanspruch des Wohnungseigentümers bezieht sich also nur auf das "Ob" der Maßnahmendurchführung und nicht auf das "Wie". Letzteres obliegt der Ausgestaltung durch die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Praxis-Beispiel

Rollstuhlrampe

Ein gehbehinderter Wohnungseigentümer begehrt den Bau einer Rollstuhlrampe zur Überwindung des Eingangspodests der Wohnanlage.

Zweifellos hat dieser Wohnungseigentümer einen entsprechenden Anspruch gegen die Wohnungseigentümer. Diesen obliegt aber die Entscheidung darüber, wo und in welcher Form diese Rollstuhlrampe errichtet wird. Des Weiteren können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Ermessensspielraums auch detaillierte Vorgaben für die bauliche Durchführung machen, die der bauwillige Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat. So kann beispielsweise die Verwendung bestimmter Materialien vorgegeben werden oder etwa auch, dass Kabel unter Putz zu verlegen sind. Letztlich soll hierdurch auch sichergestellt werden, dass bauliche Veränderungen mehrerer Wohnungseigentümer technisch kompatibel sind. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen, die dem Einbruchschutz dienen oder auch dem Laden von Batterien für Fahrzeuge. Der Wohnungseigentümer hat nach alldem also keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der begehrten Baumaßnahme.

Die Wohnungseigentümer können des Weiteren auch darüber entscheiden, ob die Baumaßnahme auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers durch diesen selbst durchgeführt wird oder aber durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kosten des bauwilligen Wohnungseigentümers.

Ermöglichen sie dem Wohnungseigentümer die Baumaßnahme selbst durchzuführen, dürften sie grundsätzlich auch über eine von ihm zu leistende Sicherheit für den Fall eines etwaigen Rückbaus beschließen können. Führt die Gemeinschaft die Maßnahme durch, können die Wohnungseigentümer über einen vom bauwilligen Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zu leistenden Vorschuss für die entstehenden Kosten der Baumaßnahme beschließen.

Eigentümerversammlung

Begehrt ein Wohnungseigentümer die Durchführung einer baulichen Veränderung, hat er seinen Wunsch gegenüber dem Verwalter zu äußern, der dann einen entsprechenden Beschlussvorschlag auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen hat.^[5]

Selbstverständlich kann über Maßnahmen der baulichen Veränderung auch ein Umlaufbeschluss im Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG n. F. herbeigeführt werden. Zwar bringt die Reform hier in § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. insoweit eine Erleichterung, als die Zustimmung auch in Textform erklärt werden kann, nach wie vor bedarf es zur Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren aber der Allstimmigkeit, also der Zustimmung eines jeden im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers. Eine praxisrelevante Ausnahme gilt gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. allerdings für den Fall, dass die Wohnungseigentümer in der Versammlung eine Beschlussfassung zwar herbeiführen wollen, ihnen aber etwa noch erforderliche Informationen fehlen. Insoweit können die Wohnungseigentümer dann einen Beschluss darüber fassen, dass die entsprechende (endgültige) Willensbildung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. erfolgen soll. Für eine Beschlussfassung genügt in diesem Fall die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.^[6]

[1] Siehe Barrierefreiheit.

[2] Siehe Lademöglichkeit.

[3] Siehe Einbruchschutz.

[4] Siehe Erweiterung des Telekommunikationsnetzes.

[5] Siehe Beschlussfassung herbeiführen.

[6] Siehe Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.

5.1 Privilegierte Maßnahme

Beschlussanfechtung

Wird der Beschlussantrag eines Wohnungseigentümers mehrheitlich abgelehnt, kann dieser Anfechtungsklage, verbunden mit einem Antrag a...