Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Das Wohnungseigentumsänderungsgesetz aus dem Jahr 2007 hatte den Wohnungseigentümern mit § 21 Abs. 7 WEG a. F. umfangreiche Beschlusskompetenzen beschert. Das WEMoG modifiziert diese Regelung nun in § 28 Abs. 3 WEG n. F. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
1 Fälligkeitsregelungen
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| WEG a. F. |
WEG n. F. |
§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer |
§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht |
| (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. |
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. |
1.1 Fälligkeit der Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan
Die Fälligkeit der monatlichen Hausgeldzahlungen kann auf Grundlage von § 28 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. in Übereinstimmung mit der bislang geltenden Regelung in § 21 Abs. 7 WEG a. F. auch dann dauerhaft – über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus – beschlossen werden, wenn eine entsprechende Vereinbarung zur Fälligkeit besteht. Wie § 21 Abs. 7 WEG a. F., steht auch § 28 Abs. 3 WEG n. F. nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt.
Fälligkeit von Hausgeldzahlungen
Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält eine Bestimmung, wonach die Hausgelder jeweils zum Monatsersten zur Zahlung fällig sind. Zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen können die Wohnungseigentümer – insbesondere bei überwiegend vermietetem Wohnungseigentum – eine Angleichung an die Fälligkeit der Miete im Mietrecht beschließen.
Beschlussmuster: Änderung der Hausgeldfälligkeit
TOP XX: Fälligkeit von Hausgeld
Gemäß § _____ der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ sind die auf den Wirtschaftsplan zu leistenden Hausgelder jeweils zum 1. Kalendertag eines Monats zur Zahlung fällig. Unter Abänderung dieser Bestimmung sind die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans beschlossenen zu leistenden Vorschüsse bzw. Hausgelder ab dem ______ jeweils zum 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
1.2 Fortgeltung des Wirtschaftsplans
Nach bisheriger Rechtslage können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des für ein konkretes Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplans durch einen Mehrheitsbeschluss festlegen. Dieser gilt auch dann fort, wenn im Folgejahr die Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan abgelehnt wird.
Nicht möglich und mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig, ist jedoch ein Beschluss, der unabhängig von einem konkreten Wirtschaftsplan generell die Fortgeltung eines jeden Wirtschaftsplans – bis zur "Verabschiedung" eines neuen – zum Gegenstand hat.
Die künftige Rechtslage sieht in § 28 Abs. 1 WEG n. F. ein duales System vor: Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan werden nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. lediglich die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge sein. Der Wirtschaftsplan selbst, also das zugrundeliegende Zahlenwerk, wird nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung sein. Insoweit können die Wohnungseigentümer zwar die Fortgeltung der auf Grundlage eines Wirtschaftsplans ermittelten Beitragszahlungen regeln – und dies sogar (zunächst) zeitlich unbegrenzt –, der Verwalter bleibt allerdings verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Den Wohnungseigentümern muss nämlich die Möglichkeit zur Beschlussfassung über eine Anpassung der Beiträge eingeräumt werden. Bereits nach bisheriger Rechtslage wird der Verwalter weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss, noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
1.3 Fälligkeit von Beiträgen zu Sonderumlagen
Wie bisher schon, kann gemäß § 28 Abs. 3 WEG n. F. auch dauerhaft die Fälligkeit von Beiträgen für künftig zu beschließende Sonderumlagen geregelt werden. Ein entsprechender Beschluss entspricht zwar den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, fraglich ist jedoch, ob er sinnvoll ist. Da ohnehin über die Sonderumlage im Einzelfall beschlossen werden muss, dürfte es nach wie vor probater sein, die konkrete Fälligkeit...