Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.2.3.4 Höchst-Zeitraum

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden.

Nicht vergessen: § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG

Nach § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG ist bis einschließlich 2028 jährlich zumindest eine Präsenzversammlung durchzuführen, wenn der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst wird und die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten.

Praxis-Beispiel

3-Jahreszeitraum

Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2024, dass Eigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren rein virtuell durchgeführt werden. Betroffen sind dann die Jahre 2025, 2026 und 2027. Im Jahr 2028 muss eine Versammlung mit der Möglichkeit der Präsenzteilnahme durchgeführt werden.

Erneuter 3-Jahreszeitraum

Die Wohnungseigentümer können dann im Jahr 2028 – je nach Beschlusslage – in der als Präsenz- oder als Hybridversammlung durchzuführenden Eigentümerversammlung erneut beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren wiederum rein virtuell durchgeführt werden. Auch dieser Beschluss bedarf einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Hier ist dann die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 6 WEG nicht mehr anzuwenden, weil sich ihr zeitlicher Anwendungsbereich auf Beschlüsse bezieht, die vor dem 1.1.2028 gefasst wurden.

Anknüpfend an obiges Beispiel, können die Wohnungseigentümer diese Verlängerung nicht in der im Jahr 2027 durchzuführenden virtuellen Eigentümerversammlung beschließen. Hierdurch würde die Regelung des § 23 Abs. 1a WEG unzulässig umgangen. Ein solcher in einer virtuellen Eigentümerversammlung gefasster Beschluss wäre nichtig.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Verlängerung

In der virtuellen Versammlung im Jahr 2027 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Versammlungen für weitere 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden.

Dieser Beschluss wäre nichtig.

Zweitbeschlussfassung

Auch wenn die Wohnungseigentümer für den Höchstzeitraum von 3 Jahren durch Beschluss geregelt haben, dass Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen sind, steht ihnen die Möglichkeit der Zweitbeschlussfassung dahingehend offen, wieder Präsenz- oder Hybridversammlungen durchzuführen. Für einen solchen Beschluss würde die einfache Mehrheit ausreichen.

Die Wohnungseigentümer können auch beschließen, z. B. nur die nächste Eigentümerversammlung als reine Online-Versammlung durchzuführen, um das Format erst einmal auszutesten. Den Wohnungseigentümern steht auch die Möglichkeit offen, von Fall zu Fall über die Durchführungsform der nächsten Eigentümerversammlung zu beschließen.

Überschreiten des Höchstzeitraums von 3 Jahren

Da die Wohnungseigentümer für einen Zeitraum von 3 Jahren die Durchführung von Eigentümerversammlungen auch rein virtuell beschließen können, wäre eine Beschlussfassung, die auf einen längeren Zeitraum bezüglich des Überschreitungszeitraums gerichtet wäre, unzweifelhaft nichtig. Ob der Beschluss insgesamt, also auch bezüglich des zulässigen Zeitraums von 3 Jahren nichtig wäre, wird die Rechtsprechung zu klären haben.

Entsprechend der Rechtslage zum Überschreiten des Höchstbestellungszeitraums des Verwalters,^[1] wird man allerdings von einer geltungserhaltenden Reduktion ausgehen können, so dass lediglich der Beschluss hinsichtlich des die 3 Jahre überschreitenden Zeitraums nichtig ist, im Übrigen aber gültig.

[1] BT-Drs. 19/22634, S. 45; OLG München, Beschluss v. 8.3.2007, 34 Wx 2/07, NZM 2007, 647; LG Hamburg, Urteil v. 28.1.2015, 318 S 81/14, BeckRS 2015, 5838.