Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.3 Einberufung

1.3.1 Zur Einberufung Berechtigte

1.3.1.1 Verwalter

Regelfall nach § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ist die Einberufung durch den Verwalter. Ob der Beschluss über die Bestellung des Verwalters angefochten ist, spielt keine Rolle, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird.^[1] Anderes gilt dann, wenn der Verwalter abberufen wurde und der Abberufungsbeschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten wurde.^[2] Stets ist nämlich ein Beschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG so lange gültig, bis er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde und er nicht nichtig ist. Möglich ist die Einberufung durch den Verwalter auch für einen Zeitpunkt nach Beendigung seiner Amtszeit.^[3] Wurde der Bestellungsbeschluss im Übrigen für ungültig erklärt, behalten die Beschlüsse in einer vom abberufenen Verwalter durchgeführten Eigentümerversammlung ihre Gültigkeit.^[4]

Einberufung durch Mitarbeiter

Die Einberufung kann auch durch einen entsprechend vom Verwalter ermächtigten Mitarbeiter seines Unternehmens erfolgen.^[5]

[1] BayObLG, Beschluss v. 4.12.2002, 2Z BR 84/02, ZWE 2003, 95; OLG Hamburg, Beschluss v. 13.3.2000, 2 Wx 27/98, ZMR 2000, 478.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 6.6.1990, 24 W 1227/90, MDR 1990, 925.

[3] OLG Köln, Beschluss v. 20.3.1998, 16 Wx 27/98, NZM 1998, 920.

[4] KG Berlin, Beschluss v. 31.3.2009, 1 W 209/05, ZWE 2009, 330; OLG Hamm, Beschluss v. 27.9.2006, 15 W 98/06, ZMR 2007, 133.

[5] OLG Celle, Beschluss v. 28.4.2000, 4 W 13/00, MDR 2000, 1428; LG Flensburg, Beschluss v. 18.3.1998, 5 T 341/97, NJW-RR 1999, 596.

1.3.1.2 Verwaltungsbeirat

§ 24 Abs. 3 WEG macht von § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG eine Ausnahme für den Fall, dass

• ein Verwalter fehlt oder
• dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen.

Fehlender Verwalter

Der Verwalter fehlt, wenn

• kein Verwalter bestellt ist,
• seine Amtszeit abgelaufen ist,
• er von seinem Amt abberufen wurde,
• er sein Amt niedergelegt hat oder
• er verstorben ist.

Pflichtwidrige Weigerung

Eine pflichtwidrige Weigerung ist dann anzunehmen, wenn die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung die Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich machen, der Verwalter jedoch eine Eigentümerversammlung nicht einberuft oder der Verwalter in den vereinbarten Fällen die Durchführung einer Eigentümerversammlung verweigert.

In diesen Fällen kann gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter einberufen werden. Soweit also ein Verwaltungsbeirat in der Gemeinschaft bestellt wurde, ergeben sich keine Schwierigkeiten hinsichtlich der Einberufung von Eigentümerversammlungen.

Ist zwar ein Verwaltungsbeirat bestellt, aus seiner Mitte jedoch kein Vorsitzender gewählt worden, kann eine Wohnungseigentümerversammlung durch sämtliche Beiratsmitglieder einberufen werden.^[1]

Folgen einer Weigerung

Ist das Einberufungsverlangen nicht offensichtlich unbegründet oder gar schikanös, sollte der Verwalter eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Im Fall pflichtwidriger Weigerung riskiert er die fristlose Kündigung seines Verwaltervertrags und selbstverständlich seine Abberufung, die ohnehin nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist. Zum anderen aber kann jeder Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung durch den Verwalter im Klageweg und auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes verlangen, soweit irreparable Schäden drohen.^[2]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 29.12.1999, 16 Wx 181/99, NZM 2000, 675.

[2] LG München I, Urteil v. 16.5.2011, 1 S 5166/11, ZMR 2011, 839.

1.3.1.3 Wohnungseigentümer

§ 24 Abs. 3 WEG sieht die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer einen von ihnen als zur Einberufung ermächtigte Person bestellen können. Hierfür bedarf es allerdings eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

Verwalterlose Gemeinschaft

In verwalterlosen Gemeinschaften, bei denen es sich überwiegend um kleine Eigentümergemeinschaften handelt und in denen in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat bestellt ist, sollte die Gelegenheit einer Eigentümerversammlung – die zunächst allseitig einzuberufen ist – genutzt werden, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen, sodass es künftig keiner allseitigen Einberufung mehr bedarf. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsbefugnis durch Turnusregelung sorgen. So könnten sie etwa in jeder Wohnungseigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschließen, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft. Selbstverständlich ist die gesetzliche Regelung nicht etwa auf verwalterlose Kleinanlagen beschränkt, sondern kann ganz allgemein auch in Großanlagen erhebliche Bedeutung in den Fällen haben, in denen sie vorübergehend verwalterlos sind und auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist.

Ein entsprechender Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hieran kann es fehlen, wenn ein ersichtlich unzuverlässiger Wohnungseigentümer zum Einberufungsermächtigten bestellt wird. Auch kann durch Beschluss auf Grundlage von § 24 Abs. 3 WEG kein Wohnungseigentümer in das Amt des Einberufungsermächtigten gezwungen werden. Ein ...