Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.8 Ort und Zeitpunkt der Versammlung

Auch wenn keine Vereinbarung oder Beschlüsse dies regeln, hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass sowohl Ort, Tag als auch Uhrzeit der Eigentümerversammlung jedem Wohnungseigentümer zumutbar sein müssen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung nicht öffentlich ist. Verstößt der Verwalter bei Einberufung der Versammlung gegen diese Grundsätze, kann er sich als ungeeignet erweisen und riskiert nicht nur seine Abberufung, sondern auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags.^[1]

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001, 516.

1.8.1 Versammlungsort

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage (im Sinne der politischen Gemeinde) durchzuführen.^[1] Dies gilt auch für den Fall, dass die Mehrheit außerhalb des Ortes der Wohnanlage wohnhaft ist.^[2] Bei der Wahl des Ortes der Wohnungseigentümerversammlung ist jedenfalls zu berücksichtigen, dass nicht jeder Wohnungseigentümer so mobil ist, auch einen von der Wohnanlage weiter entfernten Ort zu erreichen. Und hier ist auf die in der Wohnanlage selbst lebenden Wohnungseigentümer abzustellen und nicht auf diejenigen, die ihre Sondereigentumseinheit lediglich zur Kapitalanlage nutzen – mag es sich hierbei auch um die Mehrheit der Wohnungseigentümer handeln.

• Hat die Versammlung zwar am Ort der Wohnanlage stattzufinden, muss sie jedoch nicht in dem Stadtteil durchgeführt werden, in dem die Wohnanlage liegt.^[3]
• Bei der Verwaltung von Ferienobjekten, in denen die Eigentümer nicht regelmäßig wohnen, ist die Eigentümerversammlung auch am Ort der Ferienanlage durchzuführen.^[4]

[1] OLG Köln, Beschluss v. 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004, 299.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 6.1.2006, 16 Wx 188/05, NJW-RR 2006, 520.

[3] BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002, 450.

[4] OLG Celle, Beschluss v. 17.11.1997, 4 W 198/97, NZM 1998, 822.

1.8.2 Versammlungsraum

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können.

• Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.^[1]
• Gleiches gilt im Sommer für einen Biergarten oder den bewirteten Gaststättenaußenbereich. Wohl aber besteht die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung in einem abgetrennten Nebenraum einer Gaststätte durchzuführen.
• Selbstverständlich ist der Wohnwagen des Verwalters auch in kleinen Gemeinschaften kein geeigneter Versammlungsort.^[2]

Geeignete Versammlungsorte sind

• abgeschlossene Nebenräume von Gaststätten,
• Konferenzräume in Hotels,
• gemeinschaftliche Räume in der Anlage selbst,^[3]
• je nach Ausstattung und Größe, Räume im Verwaltungsunternehmen.

Stets für neutralen Versammlungsort sorgen

Das Erscheinen am Versammlungsort muss – objektiv betrachtet unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessen – den Eigentümern zumutbar und für diese akzeptabel sein, was bei zerstrittenen Gemeinschaften einen neutralen Ort erfordert.^[4] Insoweit ist die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse zwar im Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird.^[5]

Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, ist die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung.^[6] Die in einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Vergleichbare Grundsätze dürften auch für eine Versammlung im Verwaltungsbüro gelten.

Wird die Eigentümerversammlung an einem hierfür ungeeigneten Ort durchgeführt, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.^[7]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 30.4.1997, 24 W 5809/96, NJW-RR 1997, 1171; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.4.1995, 20 W 16/95, NJW 1995, 3395.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001, 516.

[3] Im Einzelfall kann auch die gemeinschaftliche Waschküche eine geeignete Versammlungsstätte sein, vgl. LG Dortmund, Urteil v. 23.11.2018, 17 S 83/18, ZWE 2019, 228.

[4] BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01, NZM 2002, 450.

[5] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.2.2023, 2-13 S 80/22, GE 2023, 245.

[6] AG Büdingen, Urteil v. 7.4.2014, 2 C 359/12, ZWE 2014, 284.

[7] LG Dortmund, Urteil v. 23.11.2018, 17 S 83/18, ZWE 2019, 228; OLG Hamm, Beschluss v. 12.12.2000, 15 W 109/00, NJW-RR 2001, 516.

1.8.3 Versammlungstag

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält und die Wohnungseigentümer nichts Entsprechendes beschlossen haben, ist der zur Einberufung Ermächtigte bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.^[1]

• Die Eigentümerversammlung kann auch an einem Wochenende durchgeführt werden.
• Nicht beanstandet wurde auch die Durchführung einer Versammlung am Karfreitag,...