Zeitmietvertrag / 1.2 Kündigungsausschlussvereinbarung bzw. Kündigungsverzicht

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter von Wohnraum können ein Interesse daran haben, dass das Mietverhältnis bestimmte Zeit andauert. Der Vermieter will sich nicht in kurzer Zeit wieder einen neuen Mieter suchen müssen, der Mieter will eine Sicherheit, dass er für eine gewisse Zeit nicht mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen braucht. Seit dem 1.9.2001 ist ein einfacher Zeitmietvertrag nicht mehr möglich (s. Abschn. 3). Das Interesse an einer längerfristigen Bindung kann jedoch dadurch erreicht werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen.

Hinweis

Wirksame Vereinbarungen

Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig, aber es sind zahlreiche Besonderheiten zu beachten:

Unwirksame Klauseln

• Klauseln zum Kündigungsverzicht gelten nicht unbeschränkt. Durch einen einseitigen befristeten Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag wird der Wohnungsmieter dann unangemessen benachteiligt, wenn kein Staffelmietvertrag oder wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird.^[1]
• Ebenso unwirksam ist ein formularmäßig vereinbarter 2-jähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer. Gerade Studenten haben ausbildungsbedingt ein gesteigertes Interesse an der Wahrung ihrer Flexibilität.^[2]

Praxis-Tipp

Individualvertragliche Vereinbarungen

Individualvertraglich kann hingegen ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters auch dann vereinbart werden, wenn kein ausgleichender Vorteil gewährt wird.^[3]

Rechtsprechung des BGH

Der BGH hat darauf hingewiesen, dass kein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB vorliegt, da durch den vereinbarten Kündigungsverzicht die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert werden.^[4] Auch aus der Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht nichts für ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Der Gesetzgeber wollte den bisherigen Rechtszustand nicht ändern. Bei der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts schließt sich nach Ablauf des festgelegten Zeitraums lediglich die nunmehr 3-monatige Kündigungsfrist des Mieters an.

Schutzzweck der Norm

Auch der Schutzzweck des § 573c Abs. 1 und 4 BGB gebietet nicht, die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts einzuschränken. Die finanziellen Folgen für den Mieter im Fall einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung können im Regelfall durch die Stellung eines Ersatzmieters abgemildert werden.^[5]

Achtung

Kündigungsverzicht maximal 4 Jahre

Allerdings ist zu beachten, dass ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i. d. R. unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als 4 Jahre beträgt.^[6]

Unwirksam ist daher auch eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren kündigen kann, d. h. der Mieter an den Mietvertrag 4 Jahre zzgl. seiner gesetzlichen Kündigungsfrist gebunden bleibt. Die Vereinbarung ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.

Was bedeutet formularmäßig?

Formularmäßigkeit liegt vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung mehrfach zu verwenden. Darin sieht die Rechtsprechung bereits das erste Mal nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an, egal, ob die Vereinbarung vorgedruckt oder handschriftlich vorliegt. Außerdem muss der Vermieter beweisen können, dass diese Individualklausel mit dem Mieter ausgehandelt wurde.

Empfehlung: Der Kündigungsverzicht sollte daher immer nur einen Zeitraum von höchstens 4 Jahren umfassen, da der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des Aushandelns eines längeren Zeitraums in aller Regel nicht erbringen kann.

Außerdem ist der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss (nicht der Mietbeginn, der i. d. R. etwas später beginnt) und dem Zeitpunkt entscheidend, zu dem der Mieter den Mietvertrag erstmals beenden kann.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47.

[2] BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 307/08, WuM 2009, 587.

[3] BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448.

[4] BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03.

[5] BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448.

[6] BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, DWW 2005, 194.

[7] BGH, Urteil v. 8.12.2010, VIII ZR 86/10, WuM 2011, 35.