1.6.1 Überblick
Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in sämtlichen WEG-Streitigkeiten. In 1. Instanz kann sie den Prozess selbst führen. Sie ist nach § 27 Abs. 1 WEG grundsätzlich aber auch berechtigt, ohne besonderen Beschluss im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu schließen. Spätestens in 2. Instanz muss dann aber ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Ob § 27 Abs. 1 WEG der Verwaltung eine Rechtsmacht gibt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Streitwertvereinbarung zu treffen, ist noch nicht geklärt.
Aufgaben des Verwalters im Rahmen von WEG-Streitigkeiten
1.6.2 Unverzügliche Bekanntgabe
Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen (dazu Kap. 1.3.2).
1.6.3 Unverzügliche Beauftragung
Die Verwaltung sollte in der Regel unverzüglich einen Rechtsanwalt beauftragen, die Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Die Geschäftsführung folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die Vertretungsmacht aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG.
Vergütungsvereinbarung
Unklar ist, ob die Verwaltung in diesem Fall mit dem Rechtanwalt eine Vergütungsvereinbarung schließen darf. Diese hätte zum Inhalt, dass der Rechtsanwalt eine höhere Vergütung verlangen kann.
1.6.4 Prozesserklärungen
Zur Frage, welche Prozesserklärungen der Verwaltung möglich sind, wird auf die Ausführungen in Kap. 1.3.3.4 verwiesen.
1.6.5 Weitere Aufgaben
Die Verwaltung treffen in Bezug auf WEG-Streitigkeiten noch viele andere Aufgaben, u. a.:
- Ggf. der Ausgleich des Kostenansatzes des Gerichts, des Prozessgegners sowie des Rechtsanwalts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hierzu ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt.
- Die Information der Wohnungseigentümer über den Ausgang des Rechtsstreits.
Eintragungen in der Beschluss-Sammlung, nämlich
nach § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG die der Urteilsformel mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien sowie ggf. eine Anmerkung nach § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG oder eine Löschung nach § 24 Abs. 7 Satz 5 WEG. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen (§ 24 Abs. 7 Satz 7 WEG).
- Die Entscheidung ist in der Verwaltung und deren Handlungsabläufen und Routinen umzusetzen. Ggf. sind die Mitarbeitenden zu schulen und/oder fortzubilden.
- Es ist zu prüfen, ob die Verwaltung die WEG-Streitigkeit veranlasst hat. Trifft die Verwaltung eine Mitverantwortung, sollten die Verwaltungsbeiräte hierüber und über mögliche Regressansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer informiert werden.
1.6.6 Sondervergütung
I. d. R. vereinbaren Verwalter eine monatlich anfallende pauschale Grundvergütung für ihre gesetzlichen und gewillkürten Amtspflichten sowie Sondervergütungen für darüber hinausgehende Leistungen. Eine solche Sondervergütung wird mit bislang allgemeiner Zustimmung u. a. für den Fall vereinbart, dass der Verwalter für die Wohnungseigentümer einen Prozess führt.[1] Diese Sondervergütung soll ggf. sogar dann anfallen können, wenn der Verwalter den Prozess durch einen Rechtsanwalt führen lässt.[2] Ferner kann der Verwalter für die "Begleitung" eines gerichtlichen Verfahrens, z. B. zur Information und Instruktion des beauftragten Rechtsanwalts, eine Sondervergütung vereinbaren.
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