OLG Frankfurt am Main Urteil vom 17.01.2008 - 27 U 25/07

Normenkette

BGB § 307

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Aktenzeichen 19 O 1/06)

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten restliche Mietnebenkosten aus einem Gewerberaummietvertrag für ein Fitness-Center aus den Kalenderjahren 2002, 2003 und 2004, die sie mit Schreiben vom 21.12.2004 und vom 14.12.2005 abgerechnet hat. Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das LG die Klage abgewiesen. Es hat die in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Positionen

Allgemeinstrom, Winterdienst, Versicherungen, Verwaltergebühren, Hausmeister, Brandmeldeanlage abgesetzt, weil die im Mietvertrag vom 17.12.1998 enthaltene Nebenkostenabrede gem. § 307 BGB unwirksam sei, soweit sie diese Positionen betrifft. Die Positionen BMA-Kosten selbst verschuldet Einzelkosten hat es nicht anerkannt, weil sie nicht nachvollziehbar seien. Bei Abzug der nicht anerkannten Kosten übersteigen die von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die abgerechneten Nebenkosten.

Mit ihrer Berufung hat die Klägerin beantragt die Beklagte unter Abänderung des Urteils des LG Darmstadt, Az. 19 O 1/06 zu verurteilen, an den Kläger 13.572,36 EUR nebst 5 % Zins p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 4.4.2005 und 18.343,07 EUR nebst 5 % Zins p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 30.1.2005 und 11.574,37 EUR nebst 5 % Zins p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 30.1.2006 zu zahlen, wobei sie sich nicht mehr gegen die Absetzung der Positionen "BMA-Kosten selbst verschuldet" und "Einzelkosten" wendet.

Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wendet sich zusätzlich gegen die von der Klägerin abgerechneten Positionen

A. Abrechnung

Heizungswartung

Niederschlagswasser

Wartung Fitness-Center

II. Das zulässige Rechtsmittel hat in Höhe eines Teilbetrages von 2.129,88 EUR Erfolg. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

1. Eine - wie hier - in einem Formularmietvertrag enthaltene Abrede über die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter unterliegt nach den Regeln über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB. Eine Formularklausel ist insoweit unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) oder wenn eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB, Transparenzgebot).

2. Nach der vom LG zutreffend herangezogenen Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 6.4.2005 XII ZR 158/01) benachteiligt eine Nebenkostenabrede den Mieter u.a. dann unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn sie ihm, abweichend vom gesetzlichen Leitbild, ohne Kostenbegrenzung etwa auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahresmiete die Erhaltungslast (Instandhaltung) von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen auferlegt, weil ihm dadurch auch Kosten übertragen werden, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Nach dieser Maßgabe ist die in Ziff. 4.4, S. 1, Halbs. 1 des Mietvertrages v. 17.12.1998 enthaltene Klausel:

"Die Nebenkosten umfassen sämtliche mit dem Betrieb, der Instandhaltung und der Instandsetzung des Hauses verbundenen Kosten, außer an Dach und Fach, insbesondere die Kosten der Klima -, Be- und Entlüftungsanlage, Heizung, Wasserversorgung, Aufzüge, Sprinkleranlage, Elektroanlagen, TÜV- und TÜA-Gebühren, Prüfung und Ersatz von Feuerlöschern in den Allgemeinbereichen sowie Antennenwartung"

unwirksam, denn sie überbürdet der Beklagten Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung und enthält keine Kostenbeschränkung der Höhe nach. Dies hat zur Folge, dass die in den bezeichneten Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 auf der Grundlage dieser Klausel angesetzten Kosten für Allgemeinstrom und Brandmeldeanlage (als Kosten der Sprinkleranlage) keine Vertragliche Grundlage haben und nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

3. Gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt eine Klausel, wenn sie inhaltlich nicht so bestimmt ist, dass sich der Mieter zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, a.a.O.). Nach dieser Maßgabe ist die Nebenkostenabrede vom 17.12.1998 unwirksam, soweit sie in Ziff. 4.4. Satz 2 die Umlage der Kosten des Hausmeisters und der kaufmännisch-technischen Verwaltung des Objekts regelt.

a) Die Vergütung eines Hausmeisters ist zwar als Betriebskostenposition i.S.d. BetriebskostenVO grundsätzlich umlagefähig. Die VO (§ 2 Ziff. 14) nimmt jedoch insoweit solche Vergütungen von den Betriebskosten aus, die dem Hausmeister für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung gewährt werden. Die den Hausmeister betreffende Formulierung in Ziff. 4.4 S. 2 der Nebenkostenabrede nimmt solch eine Einschränkung nicht vor. Für den Mieter ist daher nicht ersichtlich und vorhersehbar, welche Tätigkeiten des Hausmeisters durch die umgelegte Vergütung entgolten werden, wobei hinzu...