BGH Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 280/09 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietrecht. Schönheitsreparaturen. Individualvertraglich vereinbarte Quotenabgeltungsklausel. Kostenvoranschlag auf Bruttobasis. Umsatzsteuer auf Abgeltungsbetrag

Leitsatz (amtlich)

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer.

Normenkette

BGB §§ 133, 157

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.09.2009; Aktenzeichen 65 S 298/08)

AG Berlin-Lichtenberg (Urteil vom 23.07.2008; Aktenzeichen 3 C 39/08)

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkammer 65 des LG Berlin vom 22.9.2009 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des AG Lichtenberg vom 23.7.2008 geändert, soweit die Klägerin auf die Widerklage verurteilt worden ist, an die Beklagten einen die Summe von 387,70 EUR nebst Zinsen übersteigenden Betrag zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin 60 %, die Beklagten 40 % zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Beklagten.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Rz. 1

Die Beklagten waren seit 1.7.2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. Das Mietverhältnis endete aufgrund ordentlicher Kündigung der Beklagten zum 31.5.2007. Am 14./20.2.2007 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, in der u.a. folgende Änderung des das Mietverhältnis begründenden Formularmietvertrages vom 18.5.2004 geregelt ist:

"... 2. Folgender § 11 wird Bestandteil des Mietvertrages: § 11 Schönheitsreparaturen 1. Die erforderlichen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. ... 2. Die Schönheitsreparaturen werden im Allgemeinen nach Ablauf folgender Zeiträume erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, ... in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre. ... 3. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes zu zahlen. Der Mieter ist berechtigt, ebenfalls einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes vorzulegen, wobei dieser nur berücksichtigt wird, wenn er günstiger ist als der des Vermieters. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. ..."

Rz. 2

Im Zuge der Rückgabe der Wohnung am 1.6.2007 entstand zwischen den Parteien Streit über von der Klägerin behauptete, von den Beklagten verursachte Beschädigungen der Mietsache, die nach dem Vortrag der Klägerin eine nahtlose Weitervermietung der Wohnung verhinderten.

Rz. 3

Nach Verrechnung mit der von den Beklagten gestellten Kaution i.H.v. 1.219,50 EUR hat die Klägerin mit der vorliegenden Klage erstinstanzlich restlichen Schadensersatz i.H.v. 595,47 EUR sowie einen Mietausfallschaden i.H.v. 928 EUR, insgesamt 1.523,47 EUR geltend gemacht. Die Beklagten begehren mit ihrer Widerklage die Rückzahlung der Kaution i.H.v. 1.219,50 EUR. Das AG hat die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagten 469,35 EUR zu bezahlen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihr auf 892,67 EUR reduziertes Klagebegehren sowie die Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das LG hat das erstinstanzliche Urteil geändert und die Beklagten unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels verurteilt, an die Klägerin 449,09 EUR zu bezahlen; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Verurteilung der Klägerin auf die Widerklage hatte in der Berufungsinstanz Bestand. Beide Vorinstanzen haben der Klägerin hierbei einen Anspruch auf quotale Abgeltung bezüglich der bei Auszug noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen i.H.v. 429,76 EUR (netto) zuerkannt, nicht jedoch die auf diesen Betrag entfallende Umsatzsteuer i.H.v. 81,65 EUR.

Rz. 4

Mit ihrer vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Abweisung der Widerklage, soweit sie verurteilt worden ist, an die Beklagten einen die Summe von 387,70 EUR nebst Zinsen übersteigenden Betrag zu zahlen.

Entscheidungsgründe

Rz. 5

Die Revision hat Erfolg.

Rz. 6

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt:

Rz. 7

Mehr als die erstinstanzlich bereits zuerkannte Summe, die das AG aufgrund der individualvertraglich vereinbarten, wirksamen Quotenabgeltungsregelung ermittelt habe, könne die Klägerin von den Beklagten für die Anstricharbeiten nicht verlangen. Insbesondere schuldeten die Beklagten die Umsatzsteuer auf den im Übrigen zutreffend ermittelten Abgeltungsbetrag nicht. Dies folge aus dem Wesen der Abgeltungsklausel. Deren Grundlage sei die Zahlung eines Betrages für fiktiv ermittelte Kosten, die eine bestimmte eingetretene Abnutzung der Mietsache ausgleichen sollten. Der Betrag, der von dem Mieter für die wirksam auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen zu zahlen sei, sei ein Teil des Entgelts für die Überlassung der Wohnung, der in die gesamte Mietkalkulation des Vermieters einfließe. Auch wenn der Anspruch auf die Abgeltung anteiliger Abnutzung im Rahmen einer wirksamen Quotenabgeltungsklausel keinen Schadensersatz darstelle, auf den sich die Regelung des § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB unmittelbar beziehe, spreche hier der sich aus der genannten Regelung ergebende Rechtsgedanke gegen die Berücksichtigung tatsächlich nicht entstandener Umsatzsteuer. Auch wenn es sich um einen Erfüllungsanspruch handelte, stünde dem Vermieter Umsatzsteuer nur dann zu, wenn diese überhaupt anfiele. Das sei hier nicht der Fall. Auf die Wohnungsmiete sei Umsatzsteuer nicht zu zahlen. Als Teil des vom Mieter geschuldeten Entgelts für die Wohnungsnutzung falle damit auch für die quotale Abgeltung keine Umsatzsteuer an.

II.

Rz. 8

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Rz. 9

1. Nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen beruht die grundsätzliche Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung eines auf ihre Mietzeit bezogenen quotalen Abgeltungsbetrages für die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auf der wirksamen Individualvereinbarung der Parteien vom 14./20.2.2007. Dagegen ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern.

Rz. 10

2. Die Beklagten sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts verpflichtet, auch die Umsatzsteuer i.H.v. 81,65 EUR auf den errechneten Abgeltungsbetrag zu zahlen. Dies ergibt die Auslegung der Individualvereinbarung vom 14./20.2.2007 (§§ 133, 157 BGB). Da das Berufungsgericht eine Auslegung der Vereinbarung unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat diese selbst vornehmen (BGHZ 65, 107 [112]; Senat, Urt. v. 13.6.2007 - VIII ZR 387/04, WuM 2007, 443, Tz. 10).

Rz. 11

Nach dem Wortlaut der Vereinbarung hat der Mieter "die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs zu zahlen". Die Vereinbarung sieht weiter vor, dass es dem Mieter unbenommen bleibt, einen günstigeren Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs vorzulegen.

Rz. 12

Aus diesem Wortlaut erschließt sich zweifelsfrei, dass ein Kostenvoranschlag auf Bruttobasis, also einschließlich der Umsatzsteuer, jedenfalls eine zulässige Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrags sein sollte. Denn der Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs weist regelmäßig, da es sich um einen Leistungsaustausch handelt, Umsatzsteuer aus. War damit nach dem Willen der Parteien eine Berechnung des Quotenabgeltungsbetrags auf Bruttobasis zulässig, kann dieses von den Parteien in vertragsautonomer Entscheidung getroffene Ergebnis entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht mit der Erwägung in Frage gestellt werden, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen Teil des Mietentgelts für die Gebrauchsüberlassung der Mieträume darstelle und für die Miete keine Umsatzsteuer zu zahlen sei.

Rz. 13

3. Das Berufungsurteil erweist sich, soweit es der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt, auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

Rz. 14

Die Revisionserwiderung ist der Auffassung, dass das AG - vom Berufungsgericht unbeanstandet - die von der Klägerin vorgelegte Kostenaufstellung nicht habe unkritisch als Kostenvoranschlag werten und "fortschreiben" dürfen, indem es dort aufgelistete von der Klägerin behauptete Schadensersatzforderungen bezüglich der Türzarge der Eingangstür in die quotale Abgeltung einbezogen habe. Die Revisionserwiderung lässt bei ihrer Betrachtung unberücksichtigt, dass beide Vorinstanzen die Stoßstellen an den Türen und Türzargen nicht als Beschädigungen, sondern als normale, durch vertragsgemäßen Gebrauch verursachte Abnutzung angesehen haben. Daraus folgt, dass die von der Klägerin als Schadensersatz geltend gemachten Lackierungskosten in den quotalen Abgeltungsbetrag einzubeziehen sind. Auch mit dem weiteren Einwand, die Klägerin habe keinen Kostenvoranschlag vorgelegt, sondern lediglich eine Kostenaufstellung, die auch schadensrechtliche Elemente enthalte, kann die Revisionserwiderung nicht durchdringen, denn der Kostenaufstellung vom 6.11.2007 können die für die Berechnung des quotalen Abgeltungsbetrags notwendigen Elemente wie Art und Umfang der auszuführenden Arbeiten, Einheitspreise, Anzahl der erforderlichen Arbeitsstunden und Umsatzsteuer entnommen werden.

III.

Rz. 15

Das Berufungsurteil ist daher nach § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Da keine tatsächlichen Feststellungen mehr zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). In Höhe des der Klägerin zustehenden Umsatzsteuerbetrages ist die Widerklage abzuweisen.