Es reicht, „die Betriebskosten“ auf den Mieter umzulegen

Hintergrund: Mieter fordert Betriebskosten zurück

Die Vermieter und die ehemaligen Mieter einer Wohnung streiten darüber, ob die Mieter verpflichtet waren, die Betriebskosten zu tragen.

Im Formularmietvertrag aus dem April 2007 ist unter dem Punkt „Miete“ zu den Betriebskosten vereinbart:

„Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 Euro.“

[…]

„Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.“

Die Vermieter fordern die Zahlung rückständiger Miete. Die Mieter rechnen mit einem angeblichen Anspruch auf Erstattung zu Unrecht gezahlter Betriebskosten auf. Sie meinen, die Umlage der Betriebskosten sei im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart.

Entscheidung: Begriff „Betriebskosten“ ist klar

Die Betriebskosten waren wirksam auf die Mieter umgelegt.

Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete müssen die einzelnen Betriebskosten nicht aufgezählt werden. Das gilt auch in einem Formularvertrag.

Der Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten definiert, zunächst durch Rechtsverordnung, später durch Gesetz. Bereits in der 1957 in Kraft getretenen Zweiten Berechnungsverordnung findet sich in § 27 die Definition, dass es sich dabei um die Kosten handelt, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“. Seit dem 1.1.2007 ist dieselbe Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthalten - unter Verweis auf die Aufstellung der Betriebskostenverordnung, die den bis Ende 2003 geltenden Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst hat.

Angesichts dieser Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit Langem festlegt, ist der hier im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne Weiteres in diesem Sinne zu verstehen.

Zudem ist es auch - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist.

Bezugnahme auf ungültige Norm schadet nicht

Auch daraus, dass der Mietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung Bezug nimmt, die seinerzeit schon nicht mehr gültig war, ergibt sich nichts anderes. Das schon deshalb, weil der Mietvertrag auf die jeweils aktuelle Fassung verweist. Damit ist klargestellt, dass der jeweilige Betriebskostenkatalog gemeint ist, so wie er sich aus der gültigen Verordnung zu den in der Wohnraummiete umlegbaren Betriebskosten ergibt. Dass dieser Betriebskostenkatalog bereits bei Abschluss des Mietvertrags der Parteien nicht mehr in der Zweiten Berechnungsverordnung, sondern in der Betriebskostenverordnung enthalten war, ist eine unschädliche Falschbezeichnung.

(BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15)

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