Energieausweis und Maklerpflichten nach dem GEG | Immobilien

Dr. Christian Osthus

Justiziar und stv. Bundesgeschäftsführer IVD Bundesverband

Energieausweis und Maklerpflichten nach dem GEG — Bild: Adobe Systems Makler, die sich mit dem Energieausweis befassen müssen, kommen nicht umhin, sich mit den einschlägigen Paragrafen des GEG zu befassen

Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis gehören in die Immobilienanzeige des Maklers. Das hat der Bundesgerichtshof 2017 klargestellt. Geregelt war diese Informationspflicht nicht. Das ändert sich mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG). Was Immobilienmakler beachten müssen.

Immobilienmakler sind seit dem 1.11.2020 per Gesetz verpflichtet, bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen zu übernehmen. Doch was regelt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)? Und was ist relevant aus der Perspektive des Immobilienmaklers?

Energieausweis: Pflichtangaben in Immobilieninseraten

Die relevanten Angaben sind laut § 87 GEG:

die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr,
bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (Klassen A+ bis H), falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.

Damit stellt das Gesetz nun klar, was der Bundesgerichtshof (BGH) bereits 2017 entschieden hat. Nach Auffassung der BGH-Richter waren die Angaben aus dem Energieausweis derart wichtig, dass ein Unterlassen der Angaben wettbewerbswidrig ist (Urteile v. 5.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Die Begründung: Durch das Vorenthalten dieser wesentlichen Informationen aus dem Energieausweis wird der Verbraucher in die Irre geführt, was nach § 5a Abs. 2 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) unzulässig ist. Welche Informationen wesentlich sind, ist im Wettbewerbsrecht normalerweise durch Auslegung zu ermitteln, es sei denn, die Informationspflicht geht auf eine EU-Vorschrift zurück (§ 5a Abs. 4 UWG), was hier der Fall ist.

Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Frankfurt am Main (Urteil v. 10.12.2020, AZ 6 U 193/18 – nicht rechtskräftig) handelt auch der Franchisegeber beziehungsweise Prinzipal wettbewerbswidrig, wenn sein Franchisenehmer oder Handelsvertreter die Pflichtangaben unterlässt.

Fehlerhafte oder unterlassene Angaben: Es droht die Abmahnung oder ein Bußgeld

Mit der Erweiterung des Adressatenkreises auf Makler ist auch klar, dass diesen – neben einer Abmahnung wegen unvollständiger Angaben zum Beispiel durch die Deutsche Umwelthilfe (DUH) – ein Bußgeld droht, wenn die Angaben nicht gemacht werden. Wie groß die Gefahr eines Bußgeldes bei unterlassenen Angaben ist, lässt sich schwer abschätzen. Es gibt kaum Hinweise darauf, dass die Behörden entsprechende Bescheide an Verkäufer oder Vermieter erlassen haben. Streng genommen, war ein Bußgeld zulasten eines Maklers auch bisher schon möglich, da er die Tat als Mitttäter begehen konnte (§ 14 Gesetz über Ordnungswidrigkeiten – OWiG). Zu sicher sollte man sich nicht sein und darauf achten, dass die Angaben gemacht werden.

Liegt überhaupt ein Energieausweis vor?

Wie bisher sind die Pflichtangaben aber auch nach dem GEG nur dann erforderlich, wenn tatsächlich ein Energieausweis vorliegt. Bei Gebäuden, die nach 2008 errichtet wurden, müsste dies regelmäßig der Fall sein, da seither die Erstellung eines Energieausweises Pflicht ist. Auch bei umfangreich sanierten Gebäuden muss ein neuer Energieausweis erstellt werden, sodass sowohl beim Neubau als auch bei Modernisierungen ein Inserieren ohne Energieausweis abgemahnt werden kann und den Inserenten in Erklärungsnöte bringt. Liegt aber tatsächlich kein Ausweis vor, so steht dies einer Insertion nicht im Weg. Um den Abmahnern von vornherein den Wind aus den Segeln zu nehmen, empfiehlt es sich im Inserat hinzuweisen, dass der Ausweis nicht vorliegt.

Das Inserieren ohne Energieausweis steht der Verpflichtung nach § 80 Abs. 3 GEG, wonach im Vorfeld des Verkaufs, der Vermietung oder der Verpachtung ein Energieausweis auszustellen ist, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt, nicht entgegen.

Übergangsregelung bis 30.4.2021

Wenn ein Energieausweis für ein Bestandsgebäude beschafft wird, kann weiterhin grundsätzlich zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis gewählt werden. Bei Bestandsbauten ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn sie weniger als fünf Wohneinheiten haben, der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchV 77) nach Errichtung oder später noch nicht erreicht wurde (§ 80 Abs. 3 GEG).

Liegt noch kein Energieausweis vor, so kann dieser bei einem Bestandsgebäude bis zum 30.4.2021 noch aufgrund der vom GEG abgelösten Energieeinsparverordnung (EnEV) erstellt werden, was gegebenenfalls noch den Vorteil beinhaltet, dass zumindest der Ausweis etwas günstiger ist, da die Modernisierungsempfehlungen nicht aufgrund einer Begehung oder Fotoanalyse erfolgen müssen. Dies gilt zumindest für den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis kommt ohne einen Vor Ort-Termin in der Regel nicht aus. Der Makler kann an dieser Stelle Beratungskompetenz beweisen und bei der Beschaffung behilflich sein.

Keine Besichtigung ohne Energieausweis

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie davon deutlich ausgelegt/ausgehängt oder übergeben werden. Findet keine Besichtigung statt, ist der Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer, Mieter oder Pächter unverzüglich vorzulegen. Der Energieausweis oder eine Kopie hiervon ist spätestens dann unverzüglich vorzulegen, wenn der potenzielle Vertragspartner zur Vorlage auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Hauptvertrages ist der Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben, wobei diese Pflicht entfällt, wenn die Übergabe bereits erfolgt ist. Eine doppelte Übergabe ist nicht nötig.

Das GEG hat diese Pflichten nun auch auf den Immobilienmakler ausgeweitet, was konsequent ist, aber auch bedeutet, dass bei einem Unterlassen ein Bußgeld droht. Wichtig ist an dieser Stelle aber zu wissen, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag, Mietvertrag, etc.) zivilrechtlich nicht unwirksam ist, wenn gegen diese Pflichten verstoßen wird. Auch stellen die Angaben in dem Energieausweis keine zugesicherte Eigenschaft der Kauf- oder Mietsache dar.

Energieberatung nach Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses

Der Regierungsentwurf für das GEG hatte noch vorgesehen, dass der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen ein informatorisches Beratungsgespräch durch einen Energieberater der Verbraucherzentrale Bundesverband anzubieten hat. Diese Vorschrift wurde aus dem Gesetzentwurf entfernt, was zu begrüßen ist.

Es steht dem Makler aber natürlich frei, hierauf und auf andere Beratungsangebote hinzuweisen. Denn das Gesetz sieht immerhin noch vor, dass der Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses ein Beratungsgespräch wahrnehmen soll, sofern dies kostenfrei angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GEG). Kommt der Käufer seiner Pflicht nicht nach, sind keine Folgen oder gar Sanktionen vorgesehen. Es handelt sich bei dieser Verpflichtung mehr um einen milden Appell des Gesetzgebers. Für den Makler bietet dies aber die Möglichkeit, sich als kompetenter Berater zu erweisen, indem er auf die grundsätzliche Verpflichtung hinweist und gegebenenfalls ein (kostenloses) Angebot eines Energieberaters nach § 88 GEG parat hat.

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