Für Verwalter ist es oftmals ein zentrales Anliegen, dass ihnen die Eigentümer Entlastung erteilen. Dabei haben Verwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch kann sich höchstens aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag ergeben. Ist dort hierzu nichts gesagt, hat der Verwalter keine Handhabe gegen die Eigentümer, wenn diese ihm auf der Eigentümerversammlung – auch grundlos – die Entlastung verweigern. Überhaupt gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine gesetzlichen Regelungen zur Entlastung, anders als im Aktienrecht, wo die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsräten gesetzlich vorgesehen ist.
Entlastung kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
Auch wenn es an gesetzlichen Regelungen fehlt, widerspricht die Verwalterentlastung nicht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Das hat der BGH im Juli 2003 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt. Dem BGH zufolge widerspricht die Entlastung erst dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und für die Eigentümer nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ich empfehle daher, die Entlastung des Verwalters grundsätzlich auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen. Auch kann es empfehlenswert sein, in neu abzuschließenden Verwalterverträgen einen Anspruch auf Entlastung zu verankern.
Entlastungsbeschluss
Die Entlastung erfolgt durch Eigentümerbeschluss, für den grundsätzlich die einfache Mehrheit ausreicht. Der Verwalter hat hierbei kein Stimmrecht (hierzu: Deckert erklärt - Stimmrechtsverbot), selbst wenn er auch Wohnungseigentümer ist. Die Entlastung kann sich immer nur auf gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer beziehen. Nicht von einer Entlastung umfasst sind deshalb Ansprüche, die einzelne Sondereigentümer möglicherweise gegen den Verwalter im Zusammenhang mit ihrem Sondereigentum haben.
Mit dem Entlastungsbeschluss segnen die Wohnungseigentümer das tatsächliche und rechtliche Verwalterhandeln für den Zeitraum, auf den sich die Entlastung bezieht, als einwandfrei ab. Sie erteilen dem Verwalter hierdurch ein negatives Schuldanerkenntnis mit dem Inhalt, dass keine Ansprüche gegen ihn mehr bestehen. Die Entlastung kann sich nur auf Umstände beziehen, die den Eigentümern zum Beschlusszeitpunkt bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen. Soweit der Verwalter strafbare Handlungen begangen hat (z. B. Veruntreuung von Geldern) und deshalb Ansprüche in Betracht kommen, kann er grundsätzlich nicht wirksam entlastet werden.
Nicht nur einen Verzicht auf Ansprüche hat eine Entlastung zur Folge. Wollen die Eigentümer den Verwalter aus wichtigem Grund abberufen, können sie dies nicht auf bekannte oder erkennbare Umstände stützen, für die sie bereits bestandskräftig Entlastung erteilt haben.
Anfechtung der Entlastung
Wie jeder andere Beschluss kann auch der Entlastungsbeschluss gerichtlich angefochten werden. Lesen Sie zum Streitwert:
