Dienstwohnung / 3.9.1 nach BetrVG

Dem Arbeitgeber obliegt die grundsätzliche Entscheidung, ob er Wohnraum an Beschäftigte vermietet bzw. an welche Beschäftigtengruppen eine Vermietung erfolgen soll, ohne dass er den Betriebsrat beteiligen muss. Auch die Entscheidung, dass bestimmte Werkmietwohnungen nur noch an leitende Beschäftigte vermietet werden, soll nach Auffassung des Bundesarbeitsgerichts nicht der Mitbestimmung unterliegen^[1], hierin könnte allerdings ein Verstoß gegen § 75 Abs. 1 BetrVG liegen.^[2]

[1] BAG, Beschluss v. 23.3.1993, 1 ABR 65/92.

[2] Däubler/Kittner/Klebe § 87 Rz. 232.

3.9.1.1 Hinsichtlich einer Vermietung

Die Entscheidung über die Vermietung selbst obliegt hingegen der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.^[1] Dabei ist es egal, ob es sich um eine Wohnung oder einzelne Zimmer handelt. Die Willenserklärung des Vermieters hinsichtlich des Vertragsschlusses ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung des Betriebsrats wirksam, d. h. auch ohne Zustimmung des Betriebsrats kommt ein wirksamer Werkmietwohnungsvertrag zustande. Der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG unterliegt neben dem Abschluss und der Kündigung als Festsetzung der Nutzungsbedingungen auch der Inhalt des Mietvertrags, die Festsetzung der Miete, die Frage, welche Nebenkosten zu tragen sind, und die Aufstellung von Hausordnungen.^[2] Vermietet der Arbeitgeber Wohnungen sowohl als Werkmietwohnungen an Beschäftigte als auch als normale Wohnungen an außenstehende Dritte (etwa Dozenten), besteht das Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auch bei der Vergabe und Kündigung von Wohnungen an außenstehende Dritte.^[3]

[1] BAG, Beschluss v. 3.6.1975, 1 ABR 117/73.

[2] Fitting/Kaiser/Heither/Engels/Schmidt, BetrVG, § 87 Rz. 399.

[3] BAG, Beschluss v. 28.7.1992, 1 ABR 22/92.

3.9.1.2 Hinsichtlich einer Kündigung

Im Falle der Kündigung einer Werkmietwohnung während des Bestands eines Arbeitsverhältnisses ist die Mitbestimmung des Betriebsrats eine Wirksamkeitsvoraussetzung, d. h. eine Kündigung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats ist unwirksam. Ist ein Beschäftigter aufgrund einer Kündigung der Werkmietwohnung ohne Mitbestimmung des Betriebsrats aus der Wohnung ausgezogen, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Arbeitgeber in Betracht.

Die Mitbestimmung des Betriebsrats zur Kündigung einer Werkmietwohnung ist auch in dem Fall erforderlich, dass der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis gekündigt hat und Streit hinsichtlich der Rechtswirksamkeit der Kündigung besteht.^[1] Regelmäßig wird im Falle von Kündigungsschutzklagen hinsichtlich der Kündigung des Arbeitsverhältnisses vor dem Arbeitsgericht der mietrechtliche Räumungsprozess vor dem Amtsgericht bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Arbeitsgerichts gemäß 148 ZPO ausgesetzt.^[2]

Die Kündigung einer Werkmietwohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses unterliegt nach überwiegender Rechtsansicht nicht der Mitbestimmung.^[3] Etwas anderes soll gelten, wenn aus einem einheitlichen Wohnungsbestand Wohnungen ohne feste Zuordnung sowohl an Beschäftigte als auch an leitende Angestellte bzw. Betriebsfremde vermietet werden, denn der Betriebsrat kann nach dem Ausscheiden eines Beschäftigten daran interessiert sein, dass die Wohnung wieder an einen Beschäftigten vergeben wird.^[4]

Der Betriebsrat kann im Falle einer Kündigung des Arbeitsverhältnisses verlangen, dass auch das Mietverhältnis gekündigt wird, um die Werkmietwohnung dann einem anderen Beschäftigten zur Verfügung zu stellen.

Entschließt sich ein Arbeitgeber, eine Werkmietwohnung zu entwidmen, d. h. die Räumlichkeiten sollen zukünftig nicht mehr als Wohnraum genutzt werden, sondern z. B. als Dusch-, Umkleide- und Aufenthaltsräume für Handwerker umgebaut werden, so ist es bislang vom BAG nicht entschieden, ob die Kündigung dieser entwidmeten Werkmietwohnung der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG unterliegt. Das LAG Bremen hat eine Mitbestimmung bejaht, da es sonst dem Sinn und Zweck des § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG zuwiderliefe, wonach durch das Mitbestimmungsrecht gerade eine gerechte Verteilung der arbeitgeberseitigen Leistungen kollektivrechtlich abgesichert werden soll. Dabei sei es unerheblich, dass die Entwidmung nicht rechtsmissbräuchlich erfolgte.^[5]

[1] Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, 10. Aufl. § 235 II Rz. 52.

[2] Küttner, Personalbuch 2006, Stichwort: Dienstwohnung Rz. 19.

[3] OLG Frankfurt, Urteil v. 14.8.1992, 20 REMiet 1/92.

[4] Vgl. bei Staudinger-Rolfs, Mietrecht 2, 2006, § 576 Rz. 24.

[5] LAG Bremen, Beschluss v. 18.2.2003, 1 TaBV 13/02 mit detaillierter Darstellung der Literaturmeinungen zu dieser Rechtsfrage.