Dienstwohnung (§ 65 BAT) / 20.4 Kündigung

Das Werkmietwohnungsverhältnis endet nicht mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Das Werkmietwohnungsverhältnis bedarf einer eigenständigen Kündigung, sofern es nicht befristet geschlossen wurde. Da im Fall der Vergabe einer Werkmietwohnung zwei eigenständige Verträge, nämlich Arbeits- und Mietvertrag, bestehen, kann das Werkmietwohnungsverhältnis grundsätzlich ohne Auswirkungen auf den Arbeitsvertrag nach den Vorschriften des Mietrechts gekündigt werden.

Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung lässt sich u. a. damit bejahen, dass der Vermieter nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen die Wohnung einem anderen Arbeitnehmer überlassen will.^[1] In der Kündigungserklärung einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung müssen keine näheren Angaben zur Person des neuen Mieters enthalten sein. Es ist noch nicht einmal notwendig, dass als Nachfolger für den gekündigten Mieter schon ein neuer Arbeitnehmer eingestellt worden ist.^[2]

Bei der Kündigung von Werkmietwohnungen ist zu unterscheiden, ob die Kündigung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses oder zeitgleich bzw. nach der Kündigung des Arbeitverhältnisses erfolgt.

Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis gekündigt wird, sind die allgemeinen Kündigungsfristen einzuhalten. Wie bei jedem anderen Mietverhältnis auch, muss die Kündigung schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und bedarf eines berechtigten Grunds seitens des Vermieters. Das Arbeitsverhältnis besteht in diesem Fall unverändert fort.

Wird das Mietverhältnis nach dem bzw. zeitgleich mit dem Arbeitsverhältnis gekündigt, so kann eine Kündigung nach den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts erfolgen, der Arbeitgeber kann sich aber auch auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 576 BGB berufen. Es ist dabei zu unterscheiden, ob es sich um normale Werkmietwohnungen oder aber funktionsgebundene Werkmietwohnungen handelt (zur Unterscheidung siehe auch Abgrenzung zur Werkmietwohnung - Mietwohnung - Personalunterkunft):

• Normale Werkmietwohnungen können nach § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird, gekündigt werden, vorausgesetzt der Wohnraum war dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen. Wurde der Wohnraum für einen längeren Zeitraum überlassen, gelten die normalen Kündigungsfristen des BGB, nämlich § 573 c BGB.
• Funktionsgebundene Werkmietwohnungen können nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird, gekündigt werden.

Der Mieter einer normalen Werkmietwohnung kann im Fall einer Kündigung von seinem Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB Gebrauch machen. Gemäß § 576 a Abs. 1 BGB sind aber auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen. Das Widerspruchsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter das Arbeitsverhältnis ohne wichtigen Grund beendet hat oder wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer, der zugleich auch Mieter ist, aus wichtigem Grund gekündigt hat, ebenso wenn die aus verhaltensbedingten Gründen ausgesprochene Kündigung nicht sozial ungerechtfertigt ist^[3] .

Mieter einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung haben nach § 576 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kein Widerspruchsrecht.

Praxis-Tipp

Im Falle einer beabsichtigten Kündigung einer Werkmietwohnung kann es empfehlenswert sein, sich durch sachkundige Personen beraten zu lassen, zumindest aber auf zur Verfügung stehende Formulierungsvorschläge von Kündigungsschreiben zurückzugreifen.^[4]

[1] Verena Buch, Die Kündigung von Werkwohnungen, NZM, 2000, 167.

[2] LG Köln, Urt. v. 27.03.1996 – 10 S 431/95

[3] Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, § 84 Rz. 23.

[4] Etwa: Verena Buch, Die Kündigung von Werkwohnungen, NZM 2000, 167, 169.