Dienstwohnung (§ 65 BAT) / 3 Abgrenzung zur Werkmietwohnung - Mietwohnung - Personalunterkunft

Die Dienstwohnung ist zu unterscheiden von der Werkmietwohnung im Sinne der §§ 576 f. BGB. Werkmietwohnungen werden "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet". Damit wird zwischen den Parteien neben dem Arbeitsvertrag ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen, so dass die Parteien nicht nur die Rollen von Arbeitnehmer und Arbeitgeber, sondern gleichzeitig auch von Mieter und Vermieter haben.^[1] Der Bestand eines Dienst- bzw. Arbeitsverhältnisses ist die Grundlage für den Abschluss des Mietvertrags. Die Fristen der ordentlichen Kündigung sind bei Werkmietwohnungen nach § 576 BGB unter bestimmten Voraussetzungen verkürzt. Des Weiteren gelten nach § 576 a BGB beim Widerspruchsrecht Besonderheiten.

Das Bestehen eines Vertrags über eine Werkmietwohnung erfordert drei Voraussetzungen^[2]:

• Neben dem Arbeitsvertrag besteht ein eigenständiger Mietvertrag,

• der Mietvertrag wurde aus Anlass des Arbeitsvertrags abgeschlossen, dabei muss der Arbeitsvertrag nicht alleinige Ursache des Mietvertragsabschlusses gewesen sein^[3] und
• es handelt sich um eine Wohnung oder mindestens ein Zimmer, das an einen Arbeitnehmer vermietet wird.

Bei den Werkmietwohnungen sind die normale/einfache und die funktionsgebundene Werkmietwohnung zu unterscheiden. Bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung erfordert das Dienst- oder Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung der Wohnung in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zum Arbeitsort (§ 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Unterscheidung von Dienstwohnung und funktionsgebundener Werkmietwohnung ist in der Praxis oft schwierig. Meistens kann diese Unterscheidung danach vorgenommen werden, ob ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen wurde oder nicht.^[4]

Praxis-Tipp

§ 65 BAT gilt nur für die Zuweisung einer Dienstwohnung und die Bemessung der Dienstwohnungsvergütung und damit nicht für (Werk-)Mietwohnungen. Es ist daher sehr genau zu prüfen, ob eine Dienst- oder Werkmietwohnung vorliegt. Dabei kommt es nicht darauf an, wie die Wohnungsart im Vertrag bezeichnet wird, sondern wie die vertragliche Gestaltung erfolgte. Die Bezeichnung als Dienst- bzw. Werkmietwohnung kann zwar ein Anhaltspunkt sein, entscheidend ist aber, was die Parteien tatsächlich gewollt haben.

Die einvernehmliche Umwandlung einer Dienstwohnung in eine Werkmietwohnung oder umgekehrt ist jederzeit möglich. Die Umwandlung unterliegt nicht der Mitbestimmung nach § 72 LPVG NW.^[5]

Zum Recht der Werkmietwohnungen wird – neben einigen Hinweisen in den folgenden Gliederungspunkten – auf den Überblick - Werkmietwohnung in diesem Beitrag verwiesen.

Ferner sind von den Dienstwohnungen die "normalen" Mietverhältnisse zu unterscheiden, die unabhängig vom Bestehen eines Arbeitsverhältnisses geschlossen werden, bei denen also nur zufälligerweise der Arbeitgeber zugleich Vermieter ist. In diesen Fällen besteht zwischen den Parteien Einigkeit, dass der Fortbestand des Arbeits- bzw. Mietvertrags nicht vom Bestehen des anderen Vertrags abhängen soll. So soll insbesondere das Mietverhältnis auch im Fall einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses fortgesetzt werden. In diesem Fall findet das allgemeine Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB uneingeschränkte Anwendung.^[6]

Des Weiteren sind die Dienstwohnungen von den Personalunterkünften zu unterscheiden, für die im Bereich der Tarifgemeinschaft deutscher Länder (TdL) und der Vereinigung der kommunalen Arbeitgeberverbände (VKA) der Tarifvertrag über die Bewertung der Personalunterkünfte für Angestellte gilt (siehe auch Sachleistungen (§ 68 BAT) und die Übersicht Personalunterkünfte in Überblick - Personalunterkünfte). Personalunterkünfte sind nach § 2 Abs. 2 des Tarifvertrags über die Bewertung der Personalunterkünfte für Angestellte möblierte Wohnungen, möblierte Wohnräume und möblierte Schlafräume, die im Eigentum, in der Verwaltung oder in der Nutzung des Arbeitgebers stehen und die dem Angestellten zur alleinigen Benutzung – bei Mehrbettzimmern zur gemeinsamen Benutzung durch die festgelegte Personenzahl – überlassen werden.

[1] LAG Hamm, Urt. v. 08.02.1996 – 17 Sa 759/95

[2] Schaub, Arbeitsrechtshandbuch, § 84 Rz. 2.

[3] LG Aachen, Urt. v. 25.11.1983 – 5 S 337/83

[4] LAG Hamm, Urt. v. 08.02.1996 – 17 Sa 759/95

[5] OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 26.08.1994 – CL 94/90

[6] Schmidt-Futterer/Blank, vor § 535 BGB, Rz. 78.