1. Bemessung der Minderungsquote nach der Bruttomiete; 2. Berücksichtigung von Mängeln bei der Kautionshöhe

Leitsatz

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs. 1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB §§ 536, 551

Kommentar

In einem Wohnungsmietvertrag war die Wohnfläche mit "ca. 180 qm" angegeben. Als Grundmiete war ein Betrag von 1.288 EUR vereinbart. Daneben hatte der Mieter eine Betriebskostenvorauszahlung von 194 EUR und eine Mietkaution in Höhe von drei Nettomieten (3.864 EUR) zu zahlen. Nach Vertragsschluss stellte sich heraus, dass die Wohnung nur 154,83 qm groß ist. Es war zu klären, wie sich die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Fläche auf die Miethöhe und die Höhe der zulässigen Kaution auswirkt.

1. Der BGH hat in seiner Grundsatzentscheidung vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947) ausgeführt, dass die Miete gemindert ist, wenn die wirkliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % abweicht. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Die Abweichung betrug im Entscheidungsfall 13,98 %. Die Miete war deshalb um 13,98 % gemindert.

2. Nach der Rechtsprechung des für die Gewerbemiete zuständigen XII. Zivilsenats ist die Minderungsquote aus der Bruttomiete zu berechnen (BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, NJW 2005, 1713). Dieser Rechtsprechung schließt sich der VIII. Zivilsenat an.

3. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf als Kaution höchstens ein Betrag in Höhe von drei Nettomieten vereinbart werden. Maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Miete. Mängel der Mietsache haben auf die Höhe der zulässigen Kaution keinen Einfluss. Eine Ausnahme gilt für solche Mängel, von denen feststeht, dass sie nicht behoben werden können. Hierzu zählt auch die Wohnflächenabweichung. Im Entscheidungsfall war die höchstzulässige Kaution deshalb aus der geminderten Nettomiete zu errechnen (1.288 – 13,98 % = 1.107,94 EUR × 3 = 3.323,82 EUR).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04