§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / II. Mietkaution

Rz. 117

In Kaufverträgen kommen Regelungen vor, wonach die vom Mieter geleistete Kaution samt Erträgen daraus vom Verkäufer – nach Kaufpreiszahlung – auf den Käufer zu übertragen ist samt Belehrung des Notars darüber, dass der Verkäufer für die Rückzahlung der Kaution haftbar bleibt, bis der Mieter ihrer Übertragung an den Käufer zugestimmt hat. Diese Regelung schützt den Verkäufer nicht genügend, weil es ihm passieren kann, dass er für die Kaution dennoch einstehen muss, wenn der Käufer als späterer Vermieter finanziell ausfällt. Der BGH^[70] leitet aus der Zustimmung des Käufers keinen Verzicht des Mieters auf seine Rechte der Mietsicherheiten gegen den ursprünglichen Eigentümer her. Anderslautende Urteile^[71] betrafen andere Gestaltungen und bezogen sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform. Dies hat zur Folge, dass der Verkäufer nicht von seiner Haftung für die Rückgewähr der Kaution durch die Zustimmung des Mieters zu deren Übertragung auf den Käufer befreit wird. Die Haftungsbefreiung des Verkäufers kann nur dadurch geschehen, dass entweder der Verkäufer und der Käufer (im Kaufvertrag) eine befreiende Schuldübernahme nach § 415 BGB vereinbaren, die erst mit Genehmigung des Mieters wirksam wird. Besser ist es, wenn der Verkäufer den Mieter dazu bewegt, ihn ausdrücklich aus der Haftung zu entlassen. Zur Genehmigung einer befreienden Schuldübernahme gem. § 415 BGB müsste der Kaufvertrag (zumindest auszugsweise) dem Mieter vorgelegt werden. Dies wünschen die Beteiligten regelmäßig allerdings nicht, sodass dem Notar auch nicht zu empfehlen ist, eine derartige Aufgabe für den Verkäufer zu übernehmen. Der Käufer selbst wird selten dazu bereit und in der Lage sein, mit dem Mieter eine Haftentlassung des Verkäufers gem. § 414 BGB zu vereinbaren. Zudem hindert die Vorschrift des § 551 Abs. 3 BGB den Käufer daran, die Kaution dadurch auf sich "überzuleiten", dass er mittels Aufrechnung in Kautionshöhe den Kaufpreis kürzt.

Rz. 118

Das Erlöschen der Verkäuferhaftung kann nicht dadurch erreicht werden, dass der Verkäufer nach Übergang des Besitzes an den Käufer, im Einvernehmen mit diesem, die Kaution an den Mieter zurückzahlt, wobei der Käufer, nachdem er Vermieter geworden ist, vom Mieter die Kaution erneut anfordert und sich auf den mit ihm bestehenden Mietvertrag und die darin verankerte Pflicht zur Leistung der Kaution sowie auf Treu und Glauben beruft. Der BGH hat in seinem Urteil vom 7.12.2011^[72] eine Pflicht des Mieters aus § 242 BGB, die vom Verkäufer zurückgegebene Kaution dem Käufer zur Verfügung zu stellen zwar bejaht; der Grund für diese Entscheidung lag jedoch in besonderen Umständen des Einzelfalls. Der BGH stellte darauf ab, wie die Rückgewähr der Kaution an den Mieter aus dessen Sicht zu verstehen war^[73] und nur, wenn der Mieter die Rückgewähr als Erfüllung des Rückgewähranspruchs und damit als Verzicht auf die Kaution für die Zukunft hätte verstehen können, wäre der Anspruch auf Entrichtung der Kaution gem. § 362 BGB durch Erfüllung erloschen^[74] und der Verkäufer von seiner Haftung freigeworden. Der Käufer hat keinen Anspruch auf erneute Leistung der Kaution.

War die Rückgewähr der Kaution aus der Sicht des Mieters nicht als Erfüllung des Rückgewähranspruchs zu verstehen, sondern als eine Art treuhänderische Übergabe mit der Auflage, die zurückgegebene Kaution nach Übergang des Mietverhältnisses auf den Käufer an den Käufer weiterzuleiten, so ist der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution nicht erloschen. Dessen Fortbestand hat aber auch den Fortbestand der Haftung des Verkäufers gem. § 566a S. 2 BGB zur Folge. Im Ergebnis beseitigt zwar die Rückgabe der Kaution durch den Verkäufer an den Mieter ohne besonderen Hinweis dessen Haftung, begründet aber keinen Anspruch des Käufers auf erneute Stellung der Kaution. Die Rückgabe der Kaution zur Weiterleitung an den Käufer beseitigt grundsätzlich nicht die fortbestehende Haftung des Verkäufers. Deshalb bietet sich als Lösung die nachstehend beschriebene an.

[70] BGH, Urt. v. 7.12.2011 – VIII ZR 206/10, NotBZ 2012, 92 = NJW 2012, 214.

[71] BGH, Urt. v. 24.3.1999 – XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 m.w.N.

[72] BGH, Urt. v. 7.12.2011 – VIII ZR 206/10, NotBZ 2012, 92 = NJW 2012, 214.

[73] BGH, NotBZ 2012, 92 = NJW 2012, 214, Rn 19.

[74] BGH, NotBZ 2012, 92 = NJW 2012, 214, Rn 12.